Keterjangkauan Perumahan Akan Kembali Dengan Cara yang Sulit Rumah baru yang dijual lebih murah daripada rumah existing berarti para pembangun dipaksa merespons pasar sebelum pemilik rumah melakukannya. Para pembangun menanggung pinjaman konstruksi, biaya lahan, gaji, dan persediaan yang belum terjual. Mereka tidak bisa menunggu tanpa batas, sehingga mereka memotong harga, mengurangi luas bangunan, dan menawarkan buydown suku bunga hipotek. Pemilik rumah existing dengan suku bunga hipotek 3% atau 4% cukup menolak untuk menjual. Oleh karena itu, penemuan harga muncul terlebih dahulu pada konstruksi baru, sementara harga jual ulang tetap didukung oleh pasokan yang terbatas. Perbandingan ini tidak sepenuhnya setara karena rumah baru semakin lebih kecil dan terkonsentrasi di wilayah berbiaya lebih rendah. Meski demikian, pembalikan ini penting. Pasar yang secara historis memberikan premi pada konstruksi baru kini memerlukan diskon untuk menjual persediaan. Permintaan Hipotek Telah Runtuh Sinyal yang lebih dalam adalah aktivitas hipotek. Indeks aplikasi pembelian sekitar 35% di bawah rata-rata jangka panjangnya dan sekitar 70% di bawah puncaknya pada 2005. Volume aplikasi telah turun mendekati level terakhir yang terlihat sekitar tahun 1995, meskipun populasi AS hampir 29% lebih besar. Diukur per orang, aktivitas aplikasi pembelian karenanya sekitar 22% lebih rendah daripada tiga dekade lalu. Dalam praktiknya, negara yang jauh lebih besar menghasilkan hampir seperempat lebih sedikit aplikasi hipotek per kapita. Ini bukan karena kurangnya minat untuk memiliki rumah. Ini adalah kegagalan keterjangkauan. Suku bunga hipotek sekitar 7,5% hingga 8% pada tahun 1995, tetapi harga rumah baru median sekitar $133.000. Saat ini suku bunga sedikit lebih rendah, namun harga rumah lebih dari tiga kali lebih tinggi. Pembayaran bulanan naik jauh lebih cepat daripada pendapatan rumah tangga, sementara uang muka, pajak, dan asuransi menjadi hambatan tersendiri. Transaksi Biasanya Runtuh Sebelum Harga Pola historis adalah bahwa volume perumahan melemah sebelum harga rumah sepenuhnya menyesuaikan. Itu terjadi selama resesi 2006 hingga 2008. Pembeli menghilang terlebih dahulu, persediaan menumpuk kemudian, dan harga jatuh lebih tegas setelah pengangguran naik dan penjualan paksa meningkat. Saat ini, kunci hipotek telah menunda proses ini. Pemilik dengan suku bunga rendah menahan properti mereka dari pasar, mencegah persediaan naik cukup untuk membersihkan harga. Para pembangun tidak memiliki kemewahan itu, itulah sebabnya mereka memotong harga terlebih dahulu. Mengapa Suku Bunga Lebih Rendah Mungkin Tidak Cukup Suku bunga hipotek yang lebih rendah saja bisa membawa kembali pembeli yang tersingkir dan menempatkan dasar baru di bawah harga. Keterjangkauan nyata memerlukan kedua biaya pembiayaan yang lebih rendah dan harga rumah yang lebih rendah relatif terhadap pendapatan. Kombinasi ini biasanya muncul ketika perekonomian melemah. Pengangguran yang meningkat mengurangi pembentukan rumah tangga, memaksa sebagian pemilik untuk menjual, dan memecahkan efek kunci. Persediaan naik tepat ketika permintaan turun. Suku bunga hipotek turun karena pertumbuhan dan inflasi memburuk, tetapi standar peminjaman menjadi lebih ketat dan lebih sedikit orang merasa cukup aman untuk membeli. Itulah bagian kejam dari siklus perumahan. Rumah menjadi lebih terjangkau hanya setelah pembeli menjadi lebih langka. Orang-orang yang paling diuntungkan adalah mereka yang mempertahankan pekerjaan, likuiditas, dan akses ke kredit selama masa resesi. Hormuz Bisa Mempercepat Penyesuaian Ulang Gangguan berkelanjutan di Selat Hormuz akan memperkuat proses ini dengan keterlambatan. Harga minyak yang lebih tinggi meningkatkan biaya bensin, pengiriman, penerbangan, makanan, dan produksi. Rumah tangga kehilangan pendapatan diskresioner, bisnis melihat margin tertekan, dan perekrutan melambat. Pada awalnya, guncangan inflasi ini bisa membuat imbal hasil jangka panjang dan suku bunga hipotek tetap tinggi meskipun permintaan melemah. Kemudian, jika pengangguran terus meningkat dan konsumsi memburuk, suku bunga akan turun karena perekonomian runtuh di balik permukaan. Itulah jalur paling mungkin kembali ke keterjangkauan. Bukan kembalinya dengan mudah ke hipotek murah, tetapi penyesuaian ulang resesi di mana pekerjaan melemah, pasokan paksa meningkat, dan suku bunga yang turun datang terlambat untuk melindungi semua orang.