Ketika ekonomi dan pasar tampak goyah, emas dan obligasi pemerintah biasanya menjadi tujuan tradisional bagi modal yang mencari keamanan. Baru-baru ini, beberapa investor juga mulai memperhatikan aset yang lebih “berakar”: kayu.
Fitur ini sangat menarik: ia adalah aset yang kembali ke dasar dan tumbuh secara alami, berkembang sendiri, dan dapat dipanen untuk diuangkan, sambil memungkinkan Anda menggunakannya untuk berburu, mendirikan tenda, atau mengumpulkan bahan makanan liar.
Menurut Bank of America, institusi investasi membeli hutan dengan kecepatan 1 juta acre per tahun. Beberapa penasihat keuangan mengatakan bahwa investor perorangan—termasuk generasi muda Amerika yang terpaksa keluar dari pasar perumahan karena harga rumah yang terlalu tinggi—juga mulai memperhatikan kelas aset ini. Namun, ini jauh dari gelombang pembelian; investor yang sudah memiliki hutan mengingatkan bahwa aset semacam ini belum tentu memberikan imbal hasil tinggi dalam jangka pendek.
Pat Dorn, pendiri perusahaan konsultan Anchor Investment Management yang beroperasi berdasarkan model layanan berbayar di Columbia, South Carolina, dan mantan ketua Asosiasi Kehutanan South Carolina, mengatakan: "Kayu adalah investasi dengan pengembalian sangat rendah. Saya telah mengurangi investasi saya sendiri." Dorn memiliki 2.500 acre hutan di wilayah Upstate South Carolina yang sedang berkembang pesat. Ia menyatakan, masalahnya adalah ekonomi perumahan saat ini lemah, dan pasokan kayu yang tumbuh di pasar lebih banyak daripada permintaan.
Dia berkata: "Penawaran melebihi permintaan, yang akan menyebabkan harga stagnan. Kayu bukan investasi yang akan saya lakukan sekarang."
Indeks Harga Produsen dari Biro Statistik Tenaga Kerja AS menunjukkan bahwa harga kayu bulat, batang kayu, kayu, kayu pulp, dan serbuk kayu naik sedikit pada bulan September, tetapi secara keseluruhan sebagian besar berada dalam tren penurunan sejak musim panas 2022. Indikator ini mengukur harga yang diterima produsen untuk produk-produk ini, bukan nilai lahan hutan atau pengembalian investasi. Dari perspektif jangka panjang yang sangat panjang, harga telah naik secara signifikan.
Lembaga keuangan memandang kelas aset ini sebagai salah satu target yang cocok bagi investor jangka panjang.
Ken Shepard, Kepala Manajemen Aset Khusus di Bank of America Private Bank, menyatakan bahwa hutan bukanlah aset taktis yang dapat dengan mudah dimasuki atau dikeluarkan berdasarkan kondisi pasar jangka pendek. “Kami memandangnya sebagai investasi strategis jangka panjang yang didukung oleh beberapa tren jangka panjang yang menguntungkan, termasuk ekspansi berkelanjutan dari industri kayu di selatan Amerika Serikat, serta permintaan yang terus meningkat terhadap produk kayu di luar penggunaan konstruksi tradisional,” kata Shepard.
Misalnya, ia menyatakan bahwa permintaan pelet kayu untuk energi biologis, meskipun kontroversial, telah meningkat signifikan. Selain itu, permintaan kuat dari pembeli rekreasi dan gaya hidup juga mendukung nilai hutan, sehingga harga tanah mendapat dukungan tambahan selain dari pendapatan penebangan kayu.
Indeks Properti Hutan National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) melacak hutan pribadi di Amerika Serikat yang setidaknya sebagian dimiliki oleh investor institusional. Indeks ini menunjukkan total return sebesar 0,95% pada kuartal kedua 2026, yang mencakup 0,34% pendapatan dan 0,61% apresiasi.
Manajer hutan memimpin akuisisi
Laporan prospek Bank Amerika Serikat tahun 2026 menyatakan bahwa kecepatan pembelian 1 juta acre per tahun telah berlanjut selama tiga tahun berturut-turut, dan diperkirakan ritme transaksi ini akan berlanjut.
Menurut data Bank Amerika Serikat, pada tahun 2025, manajer hutan membeli 55% dari semua tanah yang berpindah tangan, sementara hanya 15% yang dijual. Para investor institusional sedang bermain jangka panjang. Manajer hutan besar membeli aset untuk dana pensiun dan dana amal, yang mampu menunggu selama puluhan tahun dan berspekulasi pada pemulihan pasar perumahan AS dalam jangka panjang, yang akan mendukung harga kayu. Namun, pandangan pemilik pribadi yang berada di pasar saat ini berbeda.
Dorn menunjukkan bahwa perusahaan kayu membeli pohon yang belum matang sebagai bahan pulp, yang dapat digunakan untuk tisu atau kertas catatan, dan pohon-pohon ini membutuhkan waktu 12 hingga 14 tahun untuk matang. Jenis pohon yang digunakan untuk penggergajian dan pengolahan memerlukan waktu lebih lama, sementara bagian paling berharga adalah kayu yang digunakan untuk pembangunan rumah, yang seringkali membutuhkan waktu 25 tahun. Ia berkata, "Itulah yang memiliki nilai tertinggi."
Menurut Dorn, harga yang diterima pemilik lahan untuk kayu berdiri bergantung pada kegunaan pohon tersebut. Kayu pulp pinus adalah pohon yang digiling menjadi kertas dan bahan kemasan; kayu gergajian pinus adalah pohon yang lebih besar, dipotong menjadi kayu untuk konstruksi rumah. Sementara itu, kayu gergajian keras mencakup kayu ek dan pohon besar lainnya, yang terutama digunakan untuk lantai, perabot, dan palet. Setiap produk memiliki pembeli yang berbeda, sehingga harga satu jenis bisa naik sementara jenis lainnya turun.
Data dari South Carolina Forestry Commission menunjukkan bahwa harga rata-rata kayu gergajian pinus di seluruh negara bagian—yaitu harga yang dibayarkan pembeli kepada pemilik lahan untuk kayu yang belum ditebang—turun dari $5,67 per ton pada kuartal ketiga 2025 menjadi $3,79 per ton pada kuartal ketiga 2026, penurunan sekitar 33%. Selama periode yang sama, harga kayu gergajian pinus turun dari $22,78 per ton menjadi $21,47 per ton, penurunan sekitar 6%; sementara harga kayu gergajian keras naik dari $16,04 per ton menjadi $22,52 per ton, kenaikan sekitar 40%.
Dorn mengatakan bahwa secara historis, harga pulp wood pernah mencapai $12 hingga $18 per ton; 20 tahun lalu, harga kayu lunak berada di kisaran $35 hingga $40. Ia menyatakan bahwa jika pasar perumahan akhirnya pulih, harga-harga ini mungkin akan naik kembali, karena kayu gergajian pinus dipotong menjadi bahan kayu untuk rumah baru, sehingga harganya sering mengikuti tren pembangunan perumahan.
Namun, Dorn percaya bahwa jika lokasi hutan dipilih dengan tepat, itu juga bisa menjadi investasi yang baik, tetapi alasannya lebih pada tanahnya sendiri, bukan kayunya. “Pengembalian berasal dari tanah, bukan kayu,” katanya.
Dia menyarankan siapa pun yang mempertimbangkan investasi hutan untuk mencari lahan berkualitas di pinggiran wilayah perkotaan yang sedang berkembang, karena wilayah-wilayah ini berpotensi mengalami apresiasi seiring pertumbuhan populasi lokal yang terus meluas. "Jika seseorang ingin membeli tanah di dekat wilayah perkotaan yang sedang berkembang dan memegangnya dalam jangka panjang, maka kayu merupakan cara yang masuk akal untuk menghasilkan sejumlah pendapatan dari tanah tersebut—meskipun pengembaliannya rendah," katanya.
Risiko kepemilikan luas
Michael Martin, Wakil Presiden Strategi Pasar di perusahaan broker TradingBlock di West Nyack, New York, mengatakan bahwa hutan dapat menjadi investasi jangka panjang yang baik, tetapi kenyataan menjadi pemilik sebenarnya tidak sesuai dengan imajinasi romantis orang-orang tentang hutan luas yang belum dikembangkan. Itu bukan investasi pasif sebagaimana tampaknya.
Memegang hutan secara langsung memiliki likuiditas yang buruk, disertai biaya manajemen, pajak properti, biaya penebangan, eksposur terhadap pasar kayu lokal, serta risiko kebakaran hutan, hama, penyakit, dan pemburu liar atau penebang ilegal.
Dan ketika saatnya untuk menebang, Anda juga harus memastikan mendapatkan harga terbaik. “Jika Anda hanya mencari perusahaan lokal kecil tanpa meminta penawaran dari beberapa pihak, Anda tidak selalu tahu apakah Anda sudah mendapatkan harga terbaik,” kata Martin.
Dia juga menyatakan bahwa harga kayu sangat bersifat lokal, yang memengaruhi apakah itu merupakan investasi yang stabil. "Saya terus memeriksa laporan harga kayu tegak, karena harga kayu sangat lokal. Sebuah pohon ek di New York Barat, dan sebatang pohon ek di wilayah Adirondack, mungkin memiliki nilai yang sama sekali berbeda," kata Martin.
Selain itu, katanya, penebangan sebagian yang dilakukan setiap sekitar sepuluh tahun hampir hanya cukup untuk menutupi pajak properti. "Pada akhirnya, saya hampir hanya break-even," tambahnya.
Beberapa pihak di pasar properti dan investasi lokal mengatakan bahwa pembeli muda tertarik, tetapi sulit untuk menemukan bukti langsung.
Jake Kennedy, agen properti Nashville, mengatakan, "Sebagai generasi milenial dan agen properti, saya memahami daya tarik ini. Saya sendiri pernah mempertimbangkan untuk membeli hutan." Ia menunjukkan bahwa generasinya telah mengalami meledaknya gelembung internet, resesi besar, pandemi, dan fluktuasi besar di pasar perumahan, dan kini menghadapi inflasi. "Pelajaran yang kami pelajari dari pengalaman-pengalaman ini adalah bahwa kelangkaan sangat penting, terutama di tempat menyimpan dana," kata Kennedy, dengan memberi contoh bahwa IPO dapat diumumkan terus-menerus, dan cryptocurrency baru juga dapat terus diciptakan.
"Tetapi Anda tidak bisa menciptakan 500 acre tanah dari udara," kata Kennedy. "Kayu itu sendiri adalah sumber daya yang membutuhkan puluhan tahun untuk tumbuh. Memiliki aset nyata memberikan rasa aman," tambahnya. Namun, ia juga memperingatkan bahwa ketahanan kayu tidak berarti profitabilitas. Pohon sangat "pilih-pilih" dan dipengaruhi oleh banyak variabel.
Orang-orang yang pernah berinteraksi dengan Kennedy percaya bahwa hutan adalah tempat penyimpanan dana yang relatif aman, karena permintaan terhadap produk kayu tidak akan hilang. "Sementara itu, ya, saat pemilik menunggu investasi tumbuh dan matang, berburu adalah aktivitas umum, secara harfiah juga," katanya.
"Saya tidak berpikir generasi kita akan tiba-tiba meninggalkan perumahan untuk menjadi raja kayu. Namun, saya memang percaya bahwa kita lebih bersedia mencari tempat lain untuk menyimpan kekayaan dibandingkan generasi sebelumnya," tambahnya.
ETF kayu menyediakan akses ke kelas aset ini
Bagi banyak generasi milenial, memiliki rumah menjadi semakin sulit karena harga rumah yang tetap tinggi, peningkatan suku bunga hipotek, dan persediaan terbatas di banyak pasar. "Oleh karena itu, beberapa investor mencari alternatif untuk berpartisipasi dalam aset fisik dan berpotensi mengakumulasi ekuitas tanpa membeli rumah secara langsung," kata Nadeem Kassam, Chief Investment Strategist di Marnoa Private Wealth Counsel.
Selain memegang secara langsung atau melalui dana institusional, ada juga ETF kayu dan dana yang berfokus pada kayu yang memungkinkan investor terpapar pada tema ini; hal ini terkait erat dengan permintaan perumahan jangka panjang dan aktivitas konstruksi, meskipun di pasar ETF senilai triliunan dolar saat ini, ini tetap merupakan investasi yang sangat niche.
Kassam menyebut iShares Global Timber & Forestry ETF (WOOD) dengan aset sekitar $260 juta, serta Invesco MSCI Global Timber ETF (CUT) dengan aset sekitar $30 juta.
Dia mengatakan: "Logika investasi ini didukung oleh kelangkaan perumahan yang terus berlanjut di banyak wilayah Amerika Serikat, serta dukungan dari kedua partai terhadap kebijakan yang meningkatkan pasokan perumahan dan memperbaiki keterjangkauan. Jika upaya-upaya ini akhirnya mendorong peningkatan pembangunan perumahan, maka permintaan terhadap kayu dan produk kayu berpotensi mendapat manfaat."
Namun, ia menunjukkan bahwa investor harus memahami bahwa ETF kayu bukanlah investasi langsung dalam lahan hutan. Kedua ETF tersebut tidak memegang pohon.
“Mereka sebagian besar memegang perusahaan yang diperdagangkan secara publik, yang terlibat dalam kayu, produk kehutanan, manufaktur kayu, serta tahap lain dalam rantai nilai perumahan,” kata Kassam, menjelaskan bahwa keunggulan produk semacam ini terletak pada likuiditas dan keterjangkauannya, tetapi pengembalian tidak hanya ditentukan oleh harga kayu.
Pemegang posisi terbesar WOOD mencakup pemilik hutan besar Weyerhaeuser, serta produsen pulp Brasil Suzano, Nine Dragons Paper, dan West Fraser Timber. CUT lebih berfokus pada produsen kertas, kemasan, dan bahan seperti Svenska Cellulosa, UPM, Stora Enso, dan Avery Dennison. Menurut data ETF Database, WOOD mencatat arus masuk bersih sekitar $730 juta dalam satu tahun terakhir.
“Bagi mereka yang terpinggirkan oleh pasar perumahan, ETF kayu mungkin menyediakan cara untuk terlibat dalam cerita perumahan dan konstruksi jangka panjang melalui alat investasi yang terdiversifikasi dan likuid. Kuncinya adalah menyadari bahwa yang Anda beli adalah eksposur terhadap perusahaan yang dipengaruhi oleh permintaan terkait perumahan, bukan kepemilikan langsung atas tanah atau properti perumahan,” kata Kassam.
Profesor ekonomi dari Soka University of America, Junyi Liu, meneliti ekonomi internasional dan ekonomi pembangunan. Ia menyatakan bahwa ia tidak melihat tanda-tanda kemakmuran, tetapi hutan memang memiliki beberapa karakteristik tidak biasa sebagai aset alternatif.
“Pengembalian bisa berasal dari pertumbuhan biologis, harga kayu, dan apresiasi tanah, dan pemilik kadang bisa menunda penebangan saat harga kayu tidak menguntungkan,” kata Liu. Namun, ia menambahkan bahwa bagi investor ritel, ini sangat berbeda dari cerita investasi sederhana bahwa “pohon tumbuh sendiri saat Anda menunggu.”