Goldman Sachs Memperingatkan Aturan Perumahan Tiongkok Akan Mengurangi Pendapatan Penjualan Lahan Sebesar 30%

Keputusan Tiongkok untuk memaksa pengembang menjual rumah yang sudah selesai alih-alih unit yang masih dalam pembangunan akan segera memperburuk penurunan properti yang sudah brutal. Ekonom Goldman Sachs memproyeksikan penurunan 30% dalam pendapatan penjualan tanah karena regulasi baru ini menghambat mekanisme pendanaan yang telah menjaga sektor ini, dan secara tidak langsung pemerintah daerah, tetap bertahan selama beberapa dekade.

Penjualan pra-peluncuran dan pencairan hipotek terkait secara historis mencakup sekitar 40% dari modal konstruksi pengembang. Hilangkan itu, dan kemampuan industri untuk membeli tanah dan membangun proyek baru menyusut dengan margin yang sebanding.

Aturan baru, yang diperkenalkan sekitar 29-31 Agustus, tidak muncul secara tiba-tiba. Sektor properti Tiongkok telah menurun sejak 2021, dan angka-angka dari 2026 tidak menunjukkan tanda-tanda adanya dasar yang terbentuk.

Pendapatan penjualan lahan turun 30,8% year-on-year dalam tujuh bulan pertama tahun 2026. Investasi pengembangan properti nasional turun 19,2% dalam periode yang sama.

Pada tahun 2025, presale menyumbang sekitar 68% dari semua transaksi rumah baru. Regulasi baru secara efektif menghancurkan model penjualan dominan di salah satu pasar real estat terbesar di dunia.

Ekonom Goldman berpendapat bahwa mandat rumah siap huni akan mengurangi kapasitas investasi jangka pendek pengembang sekitar 40%, sejalan dengan porsi modal yang sebelumnya disediakan oleh penjualan pra-pemesanan.

Indeks Real Estat CSI 300 turun 4,7% setelah pengumuman tersebut. Pengembang yang terdaftar di Hong Kong performanya bahkan lebih buruk, dengan indeks sektor turun 6,2%.

Tidak semua pengembang menghadapi titik balik yang sama. Perusahaan yang didukung pemerintah dengan akses ke pembiayaan lebih murah dan neraca yang lebih kuat berada dalam posisi untuk mendapatkan pangsa pasar saat pesaing swasta terdesak.

Analis, termasuk yang ada di Goldman Sachs, memperkirakan regulasi tersebut akan mempercepat konsolidasi di sektor ini. Pengembang swasta kecil, banyak di antaranya sudah kesulitan membayar utang yang ada, kini menghadapi tantangan yang lebih berat untuk tetap solven.

Perhitungan Beijing tampaknya memprioritaskan perlindungan pembeli daripada arus kas pengembang. Penjualan pra-pembangunan telah lama menjadi sumber risiko konsumen di Tiongkok, di mana pembeli membayar untuk apartemen bertahun-tahun sebelum selesai dan kadang-kadang tidak pernah menerimanya. Krisis Evergrande pada 2021 membuat risiko-risiko tersebut tidak mungkin diabaikan.

Dengan pendapatan dari penjualan lahan yang menurun dan investasi pembangunan yang menyusut, pemerintah daerah menghadapi defisit yang melebar yang tidak dapat ditutupi oleh sumber pendapatan yang ada. Respons paling mungkin melibatkan peningkatan penerbitan obligasi khusus, alat yang telah digunakan Beijing berulang kali selama penurunan properti.