Better & Coinbase Meluncurkan Kredit Pemilikan Rumah yang Dijamin Kripto di Tengah Pengawasan Regulasi

Penulis: Boaz Sobrado

Dikompilasi oleh: Chopper, Foresight News

Dua belas tahun lalu, Vishal Garg mengalami sendiri kesulitan membeli rumah, sejak itu ia terus mencari solusi. “Saat itu saya menyadari bahwa saya harus menjual aset, membayar pajak keuntungan modal, dan mengubahnya menjadi uang tunai untuk membayar rumah. Mengapa tidak bisa langsung menjadikan aset sebagai jaminan, alih-alih harus menjualnya untuk mendapatkan uang tunai?” kata CEO Better Home & Finance dalam wawancara tersebut.

Lebih rumit lagi adalah urutan proses transaksi. "Bagaimana jika setelah menawar, Anda gagal mendapatkan rumah tersebut? Namun, agen properti akan meminta Anda menyiapkan uang tunai, jika tidak, penjual tidak akan mempertimbangkan penawaran Anda dengan serius. Pembeli rumah dipaksa menjual aset dan membayar pajak terlebih dahulu, baru kemudian mengetahui apakah penawaran pembelian mereka diterima."

Pada Maret tahun ini, Better bekerja sama dengan Coinbase untuk meluncurkan solusi. Peminjam menggadaikan Bitcoin atau USDC untuk mendapatkan dua pinjaman: satu pinjaman hipotek tingkat pertama yang memenuhi standar Fannie Mae; dan satu pinjaman pembiayaan pribadi terpisah untuk membayar uang muka, dijamin dengan aset kripto, sekaligus dilengkapi hak gadaik kedua atas properti. Pada hari yang sama, Wall Street Journal melaporkan bahwa Fannie Mae menerima pinjaman hipotek yang didukung aset kripto untuk pertama kalinya. Pada awal Juni, pasangan suami istri berusia awal 30-an dari Ann Arbor, Michigan, menyelesaikan pinjaman pertama di bawah model ini. Better mengungkapkan bahwa sebelum produk diluncurkan secara resmi pada musim panas, daftar tunggu telah mencapai potensi volume pinjaman sekitar $250 juta, di mana 41% pelamar tidak memiliki cukup uang tunai untuk membayar uang muka pembelian rumah.

Mengenai pihak yang menerima dana aset pinjaman, Garg mengatakan: "Aset-aset ini memenuhi standar investasi bank, dan banyak bank telah antri untuk membeli dan menerima pinjaman ini, termasuk bank-bank besar terkemuka di Amerika Serikat." Ia percaya ini akan menjadi saluran penting bagi masuknya aset digital secara resmi ke dalam sistem perbankan.

Rasio margin secara langsung menentukan kelompok pengguna yang sesuai untuk produk ini. Untuk menggadaikan Bitcoin, diperlukan persyaratan margin 250%; jika jumlah pinjaman uang muka adalah 100.000 dolar AS, maka diperlukan Bitcoin senilai 250.000 dolar AS sebagai jaminan; persyaratan rasio margin untuk USDC yang stabil harganya adalah 125%. Produk ini tidak memiliki mekanisme margin call, sehingga penurunan harga Bitcoin tidak akan mengubah syarat pinjaman hipotek. Hanya jika peminjam gagal membayar selama 60 hari berturut-turut, aset akan dikenakan lelang, dengan standar yang sama dengan pinjaman hipotek komersial yang sesuai regulasi.

Mekanisme ini dirancang dengan logika yang jelas, ditujukan bagi pembeli rumah yang memiliki aset cukup tetapi kekurangan likuiditas. Data dari lembaga riset properti Redfin menunjukkan bahwa baru-baru ini 12,7% pembeli rumah muda telah memanfaatkan aset kripto untuk mengumpulkan uang muka. Menurut data Asosiasi Agen Properti Nasional, pada akhir 2025, usia median pembeli rumah pertama kali akan mencapai rekor tertinggi yaitu 40 tahun, sementara proporsi pembeli rumah pertama kali dari total pembeli akan mencapai rekor terendah, yaitu hanya 21%. (Asosiasi Bank Hipotek mempertanyakan angka ini berdasarkan data pinjaman federal). Data sensus menunjukkan bahwa tingkat kepemilikan rumah pada kelompok di bawah 35 tahun pada kuartal kedua tahun ini hanya 35,2%.

Menggunakan aset yang terus dimiliki peminjam sebagai jaminan pinjaman bukanlah model baru. Doug Ricketts, co-founder dan CEO PayJoy, dalam podcast "On The Margin" menyatakan bahwa smartphone dapat berfungsi seperti jaminan properti. "Inovasi awal kami adalah menjadikan ponsel sebagai jaminan; dalam arti tertentu, smartphone setara dengan properti dalam bisnis hipotek." PayJoy menyediakan layanan pinjaman bagi populasi di Amerika Latin, Afrika, dan Asia Selatan yang memiliki catatan kredit lemah; jika pengguna gagal bayar, fungsi perangkat akan dikunci, yang dikenal sebagai model jaminan digital.

Ricketts memiliki batas jelas terhadap logika penetapan harga jaminan: “Memberikan pinjaman kepada kelompok berpendapatan rendah, salah satu modelnya adalah memungut bunga sangat tinggi, membiarkan sejumlah besar pengguna gagal bayar, dan mengandalkan sejumlah kecil peminjam untuk memperoleh keuntungan besar. Namun, ini bukan jalur PayJoy.” Pinjaman PayJoy hanya memungut biaya tetap sekali bayar, tanpa bunga yang berjalan dan terakumulasi, yang sangat jarang ditemukan di bidang kredit konsumen teknologi.

Pada 30 April, tujuh senator mengirim surat kepada Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA), William Pulte, secara khusus menyebut Better dan Coinbase, meminta lembaga regulasi untuk "mencabut persetujuan terkait dan melarang perusahaan yang didukung pemerintah mengambil risiko terkait aset kripto." Surat tersebut dipimpin oleh Dick Durbin dan Elizabeth Warren, dengan tanda tangan pendukung termasuk Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders, dan Mazie Hirono.

Alasan inti yang diajukan para senator adalah ketentuan jaminan 250% yang Better klaim mewakili stabilitas manajemen risiko. Surat tersebut menulis: "Mekanisme ini mensyaratkan pembeli rumah menyediakan aset kripto bernilai hingga 2,5 kali jumlah uang muka untuk memenuhi syarat memperoleh pinjaman. Hal ini secara eksplisit mengakui bahwa aset kripto merupakan aset berisiko tinggi; selain itu, pembeli rumah harus membayar bunga untuk dua pinjaman sekaligus." Tim senator memperkirakan biaya pembiayaan kombinasi ini dapat meningkat hingga 1,5 poin persentase dibandingkan suku bunga hipotek Fannie Mae standar, dan memperingatkan: "Beban tinggi ini dapat mendorong peminjam untuk secara langsung menghentikan pembayaran pinjaman, sehingga kerugian akhirnya mungkin ditanggung oleh pembayar pajak Amerika Serikat." Mereka meminta lembaga regulasi memberikan tanggapan sebelum 30 Mei, tetapi Badan Keuangan Perumahan Federal hingga kini belum memberikan respons publik.

Pada bulan Juni, Alys Cohen dari National Consumer Law Center dan Corey Frayer dari Consumer Federation of America menerbitkan artikel komentar yang lebih radikal: pemerintah federal 「berisiko mengulangi kesalahan yang memicu krisis kehilangan hak tebus rumah tahun 2008」. Keduanya menyimpulkan bahwa ini bukan inovasi keuangan yang berorientasi pada konsumen, melainkan pemicu bencana.

Market conditions have also cast a shadow over this business. Bitcoin reached a high of approximately $123,000 in October last year, dropped to around $62,800 in February this year, and remained stagnant in the $60,000 range throughout July, with its price now only half of its peak.

Bitcoin hanyalah permulaan. "Saat ini kami mendukung Bitcoin dan USDC, dan berencana untuk mengintegrasikan berbagai aset tertokenisasi utama, termasuk saham tertokenisasi dari perusahaan seperti SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, dan Amazon," kata Garg. Proyek ini tidak akan mendukung meme coin, tetapi hanya memilih aset dengan likuiditas tinggi dan perhatian institusional; Ethereum dan Solana akan menjadi varietas berikutnya yang diluncurkan.

Dia memiliki gagasan yang lebih lanjut: orang tua dapat mengikat aset akun pensiun mereka untuk membantu anak-anak membeli rumah, sebuah arah yang sejalan dengan jalur pensiun aset kripto. Di masa depan, pembeli rumah hanya perlu mengambil foto properti, lalu perangkat lunak akan menyelesaikan seluruh prosesnya. “AI agent akan mengajukan permohonan pembelian rumah di platform Better, secara otomatis menghitung batas tawaran tertinggi. Dalam jangka panjang, orang biasa dapat memegang bagian properti dan dengan fleksibel menukar rumah yang berbeda. Saat ini, hal ini sulit diwujudkan, satu-satunya hambatan adalah friksi transaksi yang rumit.”

Di balik konsep ini, terdapat penilaian terhadap tren alokasi aset generasi muda. "Generasi muda saat ini kekurangan aset yang dapat melindungi terhadap inflasi dan berbagi manfaat kenaikan harga rumah."

Bisnis ekuitas tertokenisasi menghadapi pertanyaan kunci yang belum memiliki jawaban seragam: hak hukum apa yang dimiliki oleh pemegang token. Saat ini, lintasan "semua hal tertokenisasi" secara umum terganggu oleh masalah ini. Chan Ahn, pendiri dan CEO Tessera, mengungkapkan dalam podcast "On The Margin" bahwa perusahaan meluncurkan produk tertokenisasi SpaceX pada Februari. Ia secara jujur menggambarkan ciri model bisnisnya, "Platform sengaja tidak menerapkan proses KYC, bukan karena kelalaian." Tujuan proyek ini adalah untuk menurunkan hambatan masuk—pasar privat telah lama bergantung pada prosedur rumit, ambang investasi minimum yang tinggi, dan pembatasan geografis, yang menghalangi 99,9% investor biasa.

Kula co-founder Chris Turner membedakan dalam podcast yang sama, sebagian besar aset tertokenisasi hanya mewakili hak atas pendapatan aset pada tingkat kontrak, bukan berarti secara langsung memegang aset dasar; model lain mencapai token sebagai aset, di mana memegang token setara dengan memiliki aset dasar. Keduanya memiliki perbedaan mendasar. Bagi petugas pemeriksa pinjaman hipotek, saat melakukan penilaian jaminan, mereka harus membedakan jenis hak apa yang dimiliki.

Sementara itu, Better sedang merekonstruksi saluran pendanaannya. Pada Februari tahun ini, perusahaan ini bekerja sama dengan Framework Ventures untuk mengalokasikan dana hingga 5 miliar dolar AS melalui ekosistem stablecoin Sky, dengan Framework Ventures juga berinvestasi 45 juta dolar AS dan memperoleh saham sekitar 10%. Better memperkirakan penyesuaian ini dapat mengurangi biaya modal lebih dari 100 basis poin. Perusahaan menyatakan bahwa setelah pendanaan berbasis token diterapkan, ada peluang untuk menurunkan suku bunga pinjaman pelanggan di bawah 5%, sementara suku bunga umum industri berada di atas 6%.

Perusahaan sangat perlu menurunkan biaya modal. Pada kuartal pertama, volume pemberian pinjaman Better mencapai 1,64 miliar dolar AS, meningkat 89% secara tahunan, dengan pendapatan 47,5 juta dolar AS, tetapi tetap merugi sekitar 70 juta dolar AS. Sejak 2016, total volume pinjaman perusahaan melebihi 110 miliar dolar AS; pada Desember 2021, perusahaan secara sekaligus memberhentikan 900 karyawan melalui rapat daring, dan selama bertahun-tahun Garg terus menghadapi pertanyaan publik mengenai hal ini.

Berbagai tekanan tidak melemahkan tekadnya untuk mempertaruhkan pada jalur ini. "Hasil terburuk adalah produk yang diluncurkan tidak ada yang peduli, tetapi kenyataannya tidak seperti itu." Mengenai prospek industri, ia menyatakan: "Tidak perlu hanya membayangkan masa depan secara abstrak, yang lebih penting adalah menciptakan masa depan secara langsung."