https://t.co/G8vEQTjck8 J'hésitais à acheter un bien immobilier à Dubaï, mais j'ai décidé de ne pas le faire. #migrationàlétranger #dubaï #nouvelle-zélande Radio Y Papa à l'étranger : Comprendre le monde #résuméIA Dubaï est-il un bon moment pour acheter ? Une baisse due à la guerre en Iran et des risques structurels du marché 🔳 Conclusion : Il n'est pas nécessaire d'agir rapidement pour investir dans l'immobilier de Dubaï L'orateur affirme que, pour un investisseur ne prévoyant pas de s'installer à Dubaï, il n'est pas nécessaire d'acheter à ce stade. La correction des prix due à la guerre vient tout juste de commencer, et les risques de baisses futures doivent être pris au sérieux. 🔳 92 % de la population de Dubaï sont des étrangers Selon l'orateur, 92 % de la population de Dubaï sont des étrangers, et seulement 8 % sont des nationaux. Il souligne que la structure du marché repose sur des résidents attirés par des avantages économiques tels que les incitations fiscales et le système de visa — une structure vulnérable à une sortie massive en cas de détérioration des conditions. 🔳 L'immobilier de Dubaï est sensible aux mouvements spéculatifs L'orateur compare cette structure — où populations et capitaux affluent en cas de bonnes conditions et fuient rapidement en cas de dégradation — à une « tour de sauterelles ». Il alerte sur le fait qu'un retrait des riches pourrait avoir des répercussions sur l'emploi et la demande de logements associés. 🔳 Une baisse de 30 % du indice immobilier, mais pas des prix réels des biens La baisse d'environ 30 % observée en deux semaines concerne l'indice boursier immobilier DFM, composé des actions des promoteurs immobiliers. Selon l'orateur, la baisse réelle des prix immobiliers n'est que de 4 à 7 %, et il est essentiel de ne pas confondre les deux indicateurs. 🔳 La détérioration du marché immobilier se manifeste plus tardivement que celle du marché boursier Les transactions immobilières ont augmenté de 5,5 % en volume et de 23,4 % en valeur au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l'année précédente. Toutefois, l'orateur souligne que les corrections immobilières prennent du temps ; il est prématuré de juger la solidité du marché uniquement sur la base des données actuelles. 🔳 Préoccupation face à la réduction des vols et à la dégradation du financement L'orateur cite une baisse de 68 % du nombre de vols, l'évaluation par les institutions financières d'une évacuation de leur personnel, ainsi que six obligations d'entreprises immobilières entrées en zone de crise, pour montrer que des pressions baissières s'accumulent sur le marché. 🔳 Un bubble immobilier déjà suspecté avant la guerre Selon l'orateur, dans l'indice global des bulles immobilières 2025 de UBS, Dubaï est passé du 14e au 5e rang. Les prix ont augmenté de plus de 50 % au cours des cinq dernières années, et une surévaluation était déjà pointée avant la guerre. 🔳 Les reprises passées ne garantissent pas une reprise similaire cette fois Lors de la crise financière de 2008, les prix ont chuté de 50 à 60 % et ont mis 4 à 5 ans pour se rétablir. Pendant la pandémie, une baisse d'environ 10 % a été suivie d'une reprise en un an et demi. Mais cette fois-ci, la correction intervient à partir d'un niveau déjà surévalué ; il ne faut pas supposer qu'elle suivra le même chemin. ListItemIcon L'augmentation de l'offre résidentielle en 2026 constitue un facteur baissier Près de 120 000 nouveaux logements devraient être livrés en 2026. Dans un contexte où la demande résidentielle s'affaiblit à cause de la guerre, une augmentation de l'offre pourrait déséquilibrer l'offre et la demande, exerçant une pression à la baisse sur les prix. ListItemIcon La perte de confiance dans la sécurité représente un risque à long terme L'orateur prend comme exemple Beyrouth au Liban, après sa guerre civile, pour souligner que les villes dont la réputation de sécurité est entachée mettent souvent longtemps à se rétablir sur le plan immobilier. Il craint qu'une détérioration de la perception de Dubaï comme lieu sûr ne retarde sa reprise. ListItemIcon Les risques immobiliers varient selon les quartiers Les zones avec une forte présence de résidents à long terme présentent une stabilité différente de celles dépendant des capitaux d'investissement à court terme. L'orateur reconnaît ces différences locales, mais insiste sur le fait que le risque structurel global lié à la dépendance aux résidents étrangers persiste. ListItemIcon Pour décider d'investir, l'objectif d'habitation et la valeur réelle comptent L'orateur conclut que si vous n'avez pas l'intention d'habiter à Dubaï, il n'y a aucune raison urgente d'investir dans un marché aussi instable. À ce stade, aucun niveau suffisamment attractif en termes de prix n'a été atteint ; il faut observer attentivement les ajustements des prix et les évolutions de l'offre et de la demande.