Hagamos algunas operaciones con $OPEN. Alguien preguntó cómo se vería el beneficio neto de Opendoors con unos ingresos de $20 mil millones y un margen de contribución del 10%. ¿Qué significa $20 mil millones en viviendas? → $20 mil millones ÷ $375.000 precio promedio de una vivienda = 53.350 viviendas vendidas en el año → ÷ 4 = 13.340 viviendas por trimestre → ÷ 52 = 1.026 viviendas por semana Beneficio de contribución. → $20 mil millones × 10% = $2.000 millones al año, o $500 millones por trimestre Ahora los costos operativos. En el Q1 2026, los gastos fueron de $63 millones por trimestre sobre $720 millones de ingresos, repartidos en tres líneas. Escalando cada uno a aproximadamente siete veces los ingresos: → ventas y marketing: $33 millones → $60 millones, crece con el volumen, pero el canal de agentes es mucho más barato que los anuncios pagados → gastos generales y administrativos: $22 millones → $35 millones, mayormente fijos, más el equipo de Doma que se incorpora → tecnología y desarrollo: $8 millones → $15 millones, nativo de IA, apenas escala con el volumen → $110 millones por trimestre, es decir, $440 millones al año Eso representa el 2,2% de los ingresos frente al aproximadamente 8,75% actual. Esta brecha es el apalancamiento operativo, y es la razón principal por la que la escala lo cambia todo aquí. → $2.000 millones de contribución − $440 millones de gastos operativos = $1.560 millones de EBITDA ajustado Luego los costos por debajo del EBITDA. Primero, los intereses. Opendoor toma prestado contra casi cada vivienda que posee, por lo que el costo depende de cuánto tiempo permanece cada vivienda antes de venderse. Con un período de tenencia de 90 días, se mantienen aproximadamente un cuarto de las viviendas del año en cualquier momento. → 53.350 viviendas × (90 ÷ 365) = 13.155 viviendas mantenidas en cualquier momento → × $375.000 = $4.93 mil millones de inventario → El 90% financiado = $4.44 mil millones de deuda → × 7% = $311 millones al año A esa tasa, el Q1 2026 mostró $23 millones de intereses sobre $1.14 mil millones de deuda, lo que se capitaliza a aproximadamente un 8%. Pero esa cifra también incluye sus notas convertibles, por lo que el 7% sobre los préstamos para viviendas solamente es el número justo. Y por eso importa el gráfico de cohortes de Kaz, el que muestra que cada nuevo lote de viviendas se vende más rápido que el anterior. → 120 días de tenencia = 17.540 viviendas mantenidas = $415 millones de intereses → 90 días de tenencia = 13.155 viviendas mantenidas = $311 millones → 60 días de tenencia = 8.770 viviendas mantenidas = $207 millones Mismos ingresos, mismo margen, más de $200 millones de variación en beneficios únicamente por vender más rápido. La velocidad no es una bonita diapositiva, es efectivo. Luego la compensación en acciones, que es equity pagado a los empleados en lugar de efectivo. Es un costo real porque diluye a los accionistas existentes. → las asignaciones regulares son de $15 millones por trimestre, es decir, $60 millones al año → las RSU por condiciones del mercado son actualmente de $105 millones por trimestre, pero solo se pagan si el precio de las acciones alcanza objetivos establecidos, y se reconocen durante un período fijo de vencimiento, no para siempre → combinando ambos, estimemos $125 millones al año una vez estabilizado La depreciación y amortización es pequeña. → $8 millones por trimestre, aproximadamente $32 millones al año → pequeña porque las viviendas se registran en los libros como inventario, no como activos fijos Sumando todo lo por debajo del EBITDA: → intereses: $311 millones → compensación en acciones: $125 millones → depreciación: $32 millones → total: $468 millones Lo cual da la respuesta. → $1.560 millones de EBITDA − $468 millones = $1.090 millones antes de impuestos → los pérdidas pasadas se llevan hacia adelante, por lo que los impuestos son mínimos al principio → $1.090 millones de beneficio neto, aproximadamente $1.13 por acción → 30x = $34 | 45x = $51 | 60x = $68 Una vez que se utilicen esas pérdidas y se aplique la tasa corporativa estadounidense estándar del 21%: → $861 millones de beneficio neto, aproximadamente $0.89 por acción → 30x = $27 | 45x = $40 | 60x = $54 Entonces la respuesta es aproximadamente entre $860 millones y $1.090 millones de beneficio neto. El timing, y si 2027 es realista, en la conclusión a continuación 🧵👇