La asequibilidad de la vivienda volverá de la manera más difícil. Que las viviendas nuevas se vendan a precios inferiores a los de las existentes significa que los constructores se ven obligados a responder al mercado antes que los propietarios. Los constructores tienen préstamos de construcción, costos de terreno, nómina e inventario sin vender. No pueden esperar indefinidamente, por lo que reducen precios, disminuyen metros cuadrados y ofrecen descuentos en tasas hipotecarias. Los propietarios existentes con hipotecas del 3% o 4% simplemente pueden rechazar vender. Por lo tanto, la descubrimiento de precios aparece primero en la construcción nueva, mientras que los precios de reventa se mantienen sostenidos por una oferta restringida. La comparación no es perfectamente igual, ya que las viviendas nuevas son cada vez más pequeñas y están concentradas en regiones de menor costo. Aun así, esta inversión es significativa. Un mercado que históricamente otorgaba una prima a la construcción nueva ahora requiere descuentos para mover el inventario. La demanda hipotecaria ha colapsado. La señal más profunda es la actividad hipotecaria. El índice de solicitudes de compra está aproximadamente un 35% por debajo de su promedio a largo plazo y alrededor de un 70% por debajo de su pico de 2005. El volumen de solicitudes ha caído hacia niveles vistos por última vez alrededor de 1995, aunque la población estadounidense es casi un 29% mayor. Medido por persona, la actividad de solicitudes de compra es por lo tanto aproximadamente un 22% más baja que hace tres décadas. En términos prácticos, un país mucho más grande está generando casi una cuarta parte menos de solicitudes hipotecarias por persona. Esto no es una falta de interés en poseer una vivienda. Es un fracaso de la asequibilidad. Las tasas hipotecarias estaban alrededor del 7,5% al 8% en 1995, pero el precio medio de una vivienda nueva era aproximadamente de $133,000. Hoy las tasas son ligeramente más bajas, pero los precios de las viviendas son más de tres veces superiores. Los pagos mensuales han aumentado mucho más rápido que los ingresos del hogar, mientras que los pagos iniciales, impuestos y seguros se han convertido en barreras aún mayores. Las transacciones normalmente se rompen antes que los precios. El patrón histórico es que el volumen de vivienda se debilita antes de que los precios se ajusten completamente. Eso ocurrió durante la recesión de 2006 a 2008. Los compradores desaparecieron primero, el inventario se acumuló después y los precios cayeron con mayor contundencia una vez que aumentó el desempleo y se intensificó la venta forzada. Hoy, el bloqueo hipotecario ha retrasado ese proceso. Los propietarios con tasas bajas mantienen sus propiedades fuera del mercado, impidiendo que el inventario aumente lo suficiente como para equilibrar los precios. Los constructores no tienen ese lujo, por eso son los primeros en recortar. ¿Por qué tasas más bajas podrían no ser suficientes? Tasas hipotecarias más bajas solas podrían traer de vuelta a los compradores fuera del mercado y colocar otro piso bajo los precios. La asequibilidad real requiere tanto costos de financiamiento más bajos como precios de vivienda más bajos en relación con los ingresos. Esa combinación suele aparecer cuando la economía se debilita. El aumento del desempleo reduce la formación de hogares, obliga a algunos propietarios a vender y rompe el efecto de bloqueo. El inventario aumenta justo cuando la demanda cae. Las tasas hipotecarias disminuyen porque el crecimiento y la inflación se están deteriorando, pero los estándares de préstamos se endurecen y menos personas se sienten lo suficientemente seguras como para comprar. Esa es la parte cruel del ciclo inmobiliario. Las viviendas se vuelven más asequibles solo después de que los compradores se vuelven más escasos. Las personas que más se benefician son aquellas que mantienen su empleo, liquidez y acceso al crédito durante la recesión. El Estrecho de Ormuz podría acelerar el reinicio. Una interrupción sostenida del Estrecho de Ormuz intensificaría este proceso con retraso. Los precios más altos del petróleo elevan los costos de gasolina, flete, aerolíneas, alimentos y producción. Los hogares pierden ingresos discrecionales, las empresas ven comprimidos sus márgenes y la contratación se ralentiza. Inicialmente, el shock inflacionario podría mantener rendimientos a largo plazo y tasas hipotecarias elevadas incluso mientras la demanda se debilita. Más adelante, si el desempleo continúa aumentando y el consumo se deteriora, las tasas caerían porque la economía se está rompiendo por debajo de la superficie. Ese es el camino más probable hacia la asequibilidad: no un regreso indoloro a hipotecas baratas, sino un reinicio recesivo en el que el empleo se debilita, la oferta forzada aumenta y las tasas caen demasiado tarde para proteger a todos.