Una pareja de Michigan acaba de comprar una casa utilizando bitcoin como garantía para una hipoteca respaldada por Fannie Mae. No vendieron ninguno de sus bitcoins.
El préstamo, financiado el 4 de junio, se cerró mediante una asociación entre Coinbase y Better Home & Finance Holding Co. (BETR). Es la primera vez que una empresa patrocinada por el gobierno acepta una hipoteca conforme estructurada de esta manera.
Cómo funciona realmente el préstamo
Esto no es una sola hipoteca con bitcoin introducido en la evaluación. En realidad, son dos préstamos agrupados al cierre.
El primero es una hipoteca respaldada por Fannie Mae. El segundo es un préstamo separado garantizado por los activos digitales del prestatario. Los activos digitales se encuentran en custodia en Coinbase Prime, el brazo de almacenamiento de grado institucional de la empresa. Los prestatarios que ofrecen BTC deben proporcionar una cobertura del 250%, lo que significa $250 000 en Bitcoin por cada $100 000 prestados contra ellos. Para USDC, la stablecoin, la proporción disminuye al 125%.
Si un prestatario se retrasa en los pagos, la liquidación de la cripto no se activa hasta los 60 días de mora. Al realizar el reembolso completo, los prestatarios recuperan sus Activos digitales.
La vía regulatoria
La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) emitió una directiva en junio de 2025 que requiere que Fannie Mae y Freddie Mac consideren los activos digitales al evaluar el riesgo hipotecario.
Better y Coinbase anunciaron su asociación el 26 de marzo, desarrollando el marco del producto en los meses siguientes. Better se encarga del lado de los préstamos. Coinbase gestiona la custodia y el cumplimiento.
Se espera un lanzamiento nacional para el verano de 2026, inicialmente limitado a Bitcoin y USDC como garantías aceptadas. Para Fannie Mae, la GSE no está expuesta directamente a las fluctuaciones de precio de Bitcoin, ya que la garantía criptográfica respalda el segundo préstamo, no la hipoteca convencional en sí.
Por qué los titulares de criptomonedas deben prestar atención
La apelación inmediata es la eficiencia fiscal. Bajo la ley tributaria actual de EE. UU., vender bitcoin para financiar un pago inicial genera impuestos sobre ganancias de capital. Este producto evita por completo ese problema. Los prestatarios ofrecen su bitcoin como garantía sin venderlo. Sin venta, sin evento gravable. Conservan la propiedad y cualquier beneficio futuro, al tiempo que acceden al capital bloqueado en sus tenencias.
Los riesgos siguen siendo reales. Una caída brusca del bitcoin podría desencadenar liquidaciones generalizadas de tipo llamada de margen en estos segundos préstamos. El bitcoin ha caído un 70% o más en múltiples ocasiones históricamente. La relación de cobertura del 250% proporciona un margen de seguridad, pero ese margen puede ponerse a prueba.