Bitcoin entra en bienes raíces: tasa de garantía del 250%, activos cripto vinculados al sistema bancario

Artículo escrito por: Boaz Sobrado

Compilado por: Chopper, Foresight News

Doce años atrás, Vishal Garg experimentó personalmente los desafíos de comprar una vivienda, y desde entonces ha estado buscando soluciones. «En ese momento me di cuenta de que tenía que vender mis activos, pagar impuestos sobre ganancias de capital y convertirlos en efectivo para pagar la vivienda. ¿Por qué no puedo simplemente hipotecar mis activos en lugar de tener que venderlos y obtener efectivo?», indicó este CEO de Better Home & Finance en una entrevista.

Lo más complicado es el orden del proceso de compra. «¿Y si después de hacer una oferta no logras comprar la casa? Pero el agente inmobiliario te exigirá tener el efectivo listo, de lo contrario el vendedor no tomará en serio tu oferta. Los compradores se ven obligados a vender sus activos y pagar impuestos antes de saber si su oferta ha sido aceptada.»

En marzo de este año, Better se asoció con Coinbase para lanzar una solución. Los prestatarios garantizan bitcoins o USDC y obtienen dos préstamos: una hipoteca de primer gravamen que cumple con los estándares de Fannie Mae; y otro préstamo de financiación privada independiente para cubrir el pago inicial, garantizado con activos criptográficos y acompañado de un segundo gravamen sobre la propiedad. El mismo día, el Wall Street Journal informó que Fannie Mae aceptaba por primera vez hipotecas respaldadas por activos criptográficos. A principios de junio, una pareja en sus treinta años de Ann Arbor, Míchigan, completó el primer préstamo bajo este modelo. Better reveló que, antes del lanzamiento oficial del producto en verano, la lista de reservas representaba un volumen potencial de préstamos de aproximadamente 250 millones de dólares, de los cuales el 41% de los solicitantes no tenían suficiente efectivo para pagar el pago inicial de la vivienda.

Sobre el destinatario de los fondos de los activos prestados, Garg dijo: «Estos activos cumplen con los criterios de inversión bancaria, y varios bancos ya están en cola para adquirir y asumir estos préstamos, incluyendo algunos de los principales bancos estadounidenses». Él considera que esto se convertirá en un canal importante para la integración oficial de los activos digitales en el sistema bancario.

La tasa de garantía determina directamente el grupo de usuarios adecuados para el producto. Para hipotecar Bitcoin, se requiere una tasa de garantía del 250%; si el monto del préstamo inicial es de 100.000 dólares, se necesitan 250.000 dólares en Bitcoin como garantía. La tasa de garantía requerida para USDC, cuyo precio es estable, es del 125%. Este producto no incluye un mecanismo de margen adicional; una caída en el precio de Bitcoin no modificará los términos del préstamo hipotecario. Solo se activará la liquidación de activos si el prestatario incumple los pagos durante 60 días consecutivos, siguiendo los mismos estándares que los préstamos hipotecarios regulares y cumplidos.

Este mecanismo está diseñado con una lógica clara para compradores de vivienda que poseen activos suficientes pero carecen de liquidez. Los datos de la agencia de investigación inmobiliaria Redfin muestran que recientemente el 12,7% de los compradores jóvenes utilizaron activos criptográficos para financiar su cuota inicial. Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, a finales de 2025, la mediana de edad de los compradores por primera vez alcanzará un récord histórico de 40 años, mientras que la proporción de compradores por primera vez respecto al total de compradores alcanzará un mínimo histórico del 21%. (La Asociación de Bancos Hipotecarios cuestiona este valor, citando datos federales de préstamos). Los datos del Censo indican que en el segundo trimestre de este año, la tasa de propiedad de vivienda entre los menores de 35 años fue solo del 35,2%.

No es un modelo nuevo otorgar préstamos utilizando activos que el prestatario mantiene de forma continua. Doug Ricketts, cofundador y CEO de PayJoy, indicó en el podcast "On The Margin" que los teléfonos inteligentes pueden desempeñar un papel similar al de la propiedad como garantía. "Nuestra primera innovación fue configurar el teléfono como garantía; de cierta manera, el smartphone equivale a la vivienda en un negocio hipotecario." PayJoy ofrece servicios de préstamo a personas en América Latina, África y el sur de Asia con historiales crediticios limitados; en caso de incumplimiento, las funciones del dispositivo se bloquean, lo que se conoce comúnmente como el modelo de garantía digital.

Ricketts tiene un límite claro en la lógica de valoración de garantías: «Prestar a grupos de bajos ingresos implica un modelo que cobra intereses extremadamente altos, permite que muchos usuarios incumplan y depende de unos pocos prestatarios para obtener ganancias elevadas. Pero esta no es la vía de PayJoy». Los préstamos de PayJoy solo cobran una tarifa fija única y no generan intereses acumulativos, lo cual es muy poco común en el sector de crédito al consumo tecnológico.

El 30 de abril, siete senadores enviaron una carta al director de la Agencia Federal de Finanzas de la Vivienda (FHFA), William Pulte, nombrando a Better y Coinbase, y pidiendo a la agencia reguladora que «revocara las aprobaciones pertinentes y prohibiera que las empresas respaldadas por el gobierno asuman riesgos relacionados con activos criptográficos». La carta fue encabezada y firmada por Dick Durbin y Elizabeth Warren, con firmas adicionales de Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders y Mazie Hirono.

La razón principal planteada por los senadores es precisamente la cláusula de garantía del 250% que Better afirma representa una gestión de riesgos sólida. La carta señala: «Este mecanismo requiere que los compradores de viviendas aporten activos criptográficos con un valor de hasta 2.5 veces el monto del pago inicial para ser elegibles para un préstamo. Esto reconoce en sí mismo que los activos criptográficos son activos de alto riesgo; además, los compradores deben pagar intereses simultáneamente por dos préstamos». El equipo de senadores estima que el costo combinado del financiamiento puede ser hasta 1.5 puntos porcentuales más alto que la tasa estándar de hipoteca de Fannie Mae, y advierten: «La carga elevada podría llevar a los prestatarios a abandonar directamente sus pagos, lo que finalmente podría recaer sobre los contribuyentes estadounidenses». Solicitaron a las autoridades regulatorias que respondan antes del 30 de mayo, pero la Agencia Federal de Finanzas de la Vivienda aún no ha emitido una respuesta pública.

En junio, Alys Cohen del National Consumer Law Center y Corey Frayer de Consumer Federation of America publicaron un artículo de opinión con puntos de vista más radicales: el gobierno federal «podría repetir los errores que provocaron la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008». Ambos concluyeron que esto no es una innovación financiera orientada al consumidor, sino un detonante de desastre.

Las condiciones del mercado también han oscurecido este negocio. El bitcoin alcanzó un máximo de aproximadamente 123.000 dólares en octubre del año pasado, luego cayó a alrededor de 62.800 dólares en febrero de este año, y se ha mantenido fluctuando en el rango de 60.000 dólares durante todo julio, con un precio que ahora es solo la mitad del pico.

Bitcoin es solo el comienzo. «Actualmente respaldamos Bitcoin y USDC, y planeamos integrar posteriormente diversos activos tokenizados principales, incluidos los tokens de acciones de empresas como SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple y Amazon», indicó Garg. El proyecto no admitirá memes coins, sino que seleccionará únicamente activos con liquidez y atención institucional significativas; Ethereum y Solana serán los próximos en lanzarse.

Él tiene una idea aún más ambiciosa: los padres pueden apostar activos de sus cuentas de jubilación para ayudar a sus hijos a comprar una vivienda, una dirección que resuena con el sector de pensiones en activos criptográficos. En el futuro, los compradores de viviendas solo necesitarán tomar una foto del inmueble y dejar que el software complete todo el proceso. «Un agente inteligente de IA presentará la solicitud de compra en la plataforma Better y calculará automáticamente el límite de oferta. A largo plazo, las personas comunes podrán poseer participaciones en propiedades y intercambiarlas flexiblemente entre diferentes viviendas. Actualmente, este concepto es difícil de implementar; el único obstáculo es la complejidad de la fricción en las transacciones.»

La idea subyacente de este conjunto es un juicio sobre la tendencia de asignación de activos entre los jóvenes. «Los jóvenes de hoy carecen de activos que puedan protegerlos contra la inflación y compartir los beneficios del aumento de los precios de la vivienda.»

El negocio de la tokenización de acciones enfrenta una pregunta clave sin respuesta unificada: ¿qué derechos legales conlleva poseer un token? Actualmente, esta incertidumbre afecta a toda la industria de la tokenización de "todo". Chan Ahn, fundador y CEO de Tessera, reveló en el podcast "On The Margin" que la empresa lanzó su producto tokenizado de SpaceX en febrero. Él explicó abiertamente las características de su modelo de negocio: "La plataforma deliberadamente no implementa un proceso de KYC; no es un omisión". El objetivo del proyecto es reducir las barreras de entrada: el mercado privado ha dependido históricamente de procedimientos complejos, altos umbrales mínimos de inversión y restricciones geográficas, excluyendo al 99,9% de los inversores comunes.

Kula cofundador Chris Turner hizo una distinción en el mismo podcast: la mayoría de los activos tokenizados representan solo derechos a los rendimientos del activo a nivel de contrato, lo cual no equivale a poseer directamente el activo subyacente; otro modelo logra que el token sea el activo, de modo que poseer el token es equivalente a poseer el activo subyacente. Existe una diferencia esencial entre ambos. Para los evaluadores de préstamos hipotecarios, al realizar la valoración de la garantía, es esencial distinguir qué tipo de derecho poseen.

Al mismo tiempo, Better está reestructurando sus canales de financiación. En febrero de este año, la empresa estableció una colaboración con Framework Ventures para invertir hasta 500 millones de dólares en el ecosistema de stablecoins Sky, con Framework Ventures aportando simultáneamente 45 millones de dólares como inversión, adquiriendo aproximadamente el 10% de las acciones. Better espera que este ajuste reduzca el costo de capital en más de 100 puntos básicos. La empresa indica que, una vez implementada la financiación mediante tokens, tendrá la oportunidad de reducir las tasas de interés de los préstamos a clientes por debajo del 5%, mientras que las tasas promedio del sector superan el 6%.

La empresa necesita urgentemente reducir sus costos de capital. En el primer trimestre, el volumen de préstamos de Better fue de 1,640 millones de dólares, un aumento del 89% interanual, con ingresos de 47,5 millones de dólares, pero aún registró una pérdida de aproximadamente 70 millones de dólares. Desde 2016, el volumen acumulado de préstamos de la empresa supera los 110.000 millones de dólares; en diciembre de 2021, realizó un recorte de 900 empleados en una reunión en línea, y durante años Garg ha enfrentado constantes cuestionamientos externos sobre este asunto.

La presión intensa no ha debilitado su determinación de apostar por este sector. «El peor escenario es que el producto se lance y nadie lo note, pero la realidad no es así». Al hablar sobre las perspectivas del sector, expresó: «No se trata de imaginar el futuro de forma abstracta; lo más importante es crear el futuro con tus propias manos».