🏢 MAX ESTATES
財政年度2026年預售收入：₹5,305 億
收款金額：₹1,578 億
已售出及已簽約但尚未確認的收入：₹12,500 億
但淨利僅為 ₹15.7 億
那麼，投資者真正買的是什麼？
🔎 隱藏的盈利引擎
• 已推出項目中尚未確認的收入達 ₹16,310 億
• 管理層估計內含的息稅前利潤（PBT）為 ₹4,250–4,900 億
• Estate 128 與 Estate 360 — 已全部售罄
• Estate 361 — 預售金額 ₹1,704 億
• 商業資產組合 — 100% 入駐
• 財政年度2026年租金收入：₹158 億
🚨 會計審計的關鍵點
財政年度2026年營運現金流：–₹616 億
該企業正快速消耗資本用於建設與擴張。
財政年度2027年計劃建設支出：₹1,500 億以上
🧩 新的潛力選項
• 德里一塊 84.7 英畝土地
• 評估總開發價值（GDV）：₹10,000–12,000 億
• 擬議的加濟阿巴德合資開發協議（JDA）：GDV 約 ₹2,500–3,000 億
• 北方邦國家首都區域（NCR）擁有強勁項目儲備
⚠️ 我關注的重點
債務 → 收款 → 建設支出 → 項目完工 → 實現現金利潤
此外：
• 重大關聯交易（RPTs）
• 項目會計判斷
• 土地批准進度
• 評值方法
• 特殊目的實體（SPV）複雜性
總結：Max Estates 目前還不是一個每股收益（EPS）的故事。
它是一個「預售 → 收款 → 執行 → 現金利潤」轉化的故事。
未來 6–8 個季度將決定這龐大的項目管道是否能真正轉化為股東價值。
#MaxEstates #RealEstate #StockMarketIndia #FMQC #Nifty #Investing
