Рішення Китаю змусити розробників продавати готові будинки, а не одиниці, що перебувають у будівництві, зробить вже жорсткий спад нерухомості значно гіршим. Економісти Goldman Sachs прогнозують зниження доходів від продажу землі на 30% через нові регуляції, які перекривають механізм фінансування, що протягом десятиліть підтримував сектор і, відповідно, місцеві уряди.
Раніше попередні продажі та пов’язані виплати за іпотекою охоплювали приблизно 40% будівельного капіталу розробників. Позбувшись цього, здатність галузі купувати землю та будувати нові проекти скорочується на порівняну маржу.
Ринок вже вільно падає
Нові правила, введені приблизно 29–31 серпня, не з’явилися на порожньому місці. Сектор нерухомості Китаю перебуває у спаді з 2021 року, а дані за 2026 рік не свідчать про утворення дна.
Доходи від продажу землі знизилися на 30,8% у порівнянні з попереднім роком за перші сім місяців 2026 року. Інвестиції у розвиток нерухомості по всій країні зменшилися на 19,2% за той самий період.
У 2025 році превибірки становили приблизно 68% усіх угод з новобудовами. Нові регуляції ефективно ліквідують домінуючу модель продажів на одному з найбільших ринків нерухомості світу.
Економісти Goldman вважають, що вимога щодо завершених будинків зменшить потенціал інвестування розробників у короткостроковій перспективі приблизно на 40%, що відповідає частці капіталу, яку історично забезпечували попередні продажі.
Ринки відреагували негайно
Індекс CSI 300 з нерухомості впав на 4,7% після оголошення. Гонконгські розробники виступили ще гірше: індекс сектору впав на 6,2%.
Переможці, програші та стратегія консолідації
Не кожен розробник стикається з тим самим розрахунком. Компанії з державною підтримкою, які мають доступ до дешевшого фінансування та міцніших балансів, знаходяться у вигідній позиції, щоб збільшити частку ринку, поки приватні конкуренти витісняються.
Аналітики, включаючи тих, хто працює в Goldman Sachs, очікують, що регулювання прискорить консолідацію у секторі. Менші приватні розробники, багато з яких вже мали труднощі з погашенням існуючого боргу, тепер стикаються з ще більш складним завданням для збереження платоспроможності.
Китайський підхід, схоже, пріоритетом вважає захист покупців, а не грошовий потік розробників. Продажі до початку будівництва довгий час були джерелом ризиків для споживачів у Китаї: покупці платили за квартири за роки до їх завершення і іноді ніколи їх не отримували. Криза Evergrande у 2021 році зробила ці ризики неможливими ігнорувати.
Питання фіскальної відповіді
Зі зменшенням доходів від продажу землі та скороченням інвестицій у розвиток місцеві уряди стикаються зі зростанням дефіциту, який не можуть покрити існуючі джерела доходів. Найбільш імовірною відповіддю стане збільшення випуску спеціальних облігацій — інструменту, на який Пекін уже неодноразово покладався під час спаду нерухомості.