Bitcoin входить у нерухомість: 250% коефіцієнт забезпечення, криптоактиви, пов’язані з банківською системою

Автор: Boaz Sobrado

Переклад: Chopper, Foresight News

Дванадцять років тому Вішал Гарг особисто зіткнувся з труднощами купівлі будинку і з тих пір шукає рішення. «Тоді я зрозумів, що повинен продати свої активи, сплатити податок на капітальний прибуток і перетворити їх на готівку, щоб заплатити за будинок. Чому б не можна було просто закладати активи, а не обов’язково перетворювати їх на готівку?» — сказав генеральний директор Better Home & Finance у інтерв’ю.

Ще складнішим є порядок угоди. «Що робити, якщо після подання пропозиції ви не зможете купити цей будинок? Але агентство нерухомості вимагатиме, щоб ви мали готівку, інакше продавець не буде серйозно розглядати вашу пропозицію. Покупцям доводиться спочатку продавати активи та сплачувати податки, перш ніж дізнатися, чи прийнято їхню пропозицію».

У березні цього року Better у співпраці з Coinbase запровадив рішення. Позичальники залучають біткойни або USDC як забезпечення, отримуючи два кредити: один — іпотечний кредит, що відповідає стандартам Fannie Mae, і другий — окремий приватний кредит для оплати першого внеску, забезпечений криптоактивами та супроводжуваний другим за пріоритетом заставним правом на нерухомість. У той самий день «Волл-стріт джорнел» повідомив, що Fannie Mae вперше приймає іпотечні кредити, забезпечені криптоактивами. На початку червня пара тридцятирічних із Анн-Арбор, Мічиган, отримала перший кредит за цією моделлю. Better розкрила, що до офіційного запуску продукту влітку потенційний обсяг кредитів у черзі становив близько 250 мільйонів доларів США, причому 41% заявителів не мали достатньо готівки для оплати першого внеску.

Щодо отримувачів коштів для кредитних активів, Гарг сказав: «Ці активи відповідають інвестиційним стандартам банків, і кілька банків вже вишикувалися, щоб купити та прийняти ці кредити, включаючи провідні великі банки США». Він вважає, що це стане важливим каналом для офіційного підключення цифрових активів до банківської системи.

Коефіцієнт забезпечення безпосередньо визначає цільову аудиторію продукту. Для залучення біткойнів вимагається коефіцієнт забезпечення 250%; якщо сума першого внеску становить 100 000 доларів США, то необхідно забезпечити біткойнами на суму 250 000 доларів США. Коефіцієнт забезпечення для стабільної USDC становить 125%. Цей продукт не передбачає механізму додаткового забезпечення — зниження ціни біткойна не змінює умови іпотечного кредиту. Забезпечення буде ліквідоване лише у випадку, якщо позичальник протягом 60 днів поспіль не виконуватиме зобов’язання щодо платежів, що відповідає стандартам звичайних регульованих іпотечних кредитів.

Цей механізм розроблений з чіткою логікою для покупців нерухомості, які мають достатні активи, але не мають достатньо рідких коштів. Дані дослідницької компанії Redfin показують, що останнім часом 12,7% молодих покупців нерухомості використовували криптоактиви для збирання першого внеску. За даними Національної асоціації ріелторів США, до кінця 2025 року медіанний вік перших покупців нерухомості досягне рекордно високого рівня — 40 років, а частка перших покупців серед усіх покупців нерухомості впаде до рекордно низького рівня — лише 21% (Асоціація іпотечних банків заперечує це значення, посилаючись на дані федеральних позик). Дані Бюро перепису населення показують, що у другому кварталі цього року рівень власності на житло серед осіб молодше 35 років становив лише 35,2%.

Видача позик на основі активів, які позичальник постійно тримає у власності, — це не нова модель. Дуг Рікетс, співзасновник і генеральний директор PayJoy, у подкасті «On The Margin» сказав, що смартфони можуть виконувати роль, подібну до нерухомості як застави. «Наша перша інновація полягала у встановленні телефону як застави — у певному сенсі смартфон є аналогом нерухомості в іпотечному бізнесі». PayJoy надає позики населенню Латинської Америки, Африки та Південної Азії з обмеженим кредитним історичним досвідом; якщо користувач не виконує зобов’язання, функції пристрою блокуються — це відома модель цифрової застави.

Рікетс чітко визначив свою позицію щодо логіки ціноутворення забезпечення: «Надання кредитів населенню з низьким доходом може передбачати стягнення надзвичайно високих відсотків, дозволяючи величезній кількості користувачів порушувати умови, і отримуючи високий прибуток за рахунок невеликої кількості позичальників. Але це не шлях PayJoy». Кредити PayJoy передбачають лише єдину фіксовану плату без накопичування відсотків — що дуже рідкісно в сфері технологічного споживчого кредитування.

30 квітня сім сенаторів надіслали лист керівнику Федерального агентства з житлової фінансування (FHFA) Вільяму Палті, назвавши Better та Coinbase, і вимагали від регулятора «скасувати відповідні дозволи та заборонити підприємствам, що підтримуються урядом, брати на себе ризики, пов’язані з криптовалютами». Лист був підписаний під керівництвом Діка Дербіна та Елізабет Уоррен, а також підписаний Джефом Мерклі, Крісом Ван Голленом, Річардом Блументалем, Берні Сандерсом та Мейзі Хіроро.

Основним аргументом сенаторів є 250%-й забезпечувальний коефіцієнт, який Better позиціонує як показник стабільності ризиків. У листі зазначається: «Цей механізм вимагає, щоб покупці нерухомості мали криптоактиви на суму до 2,5 разів більшу, ніж їхній початковий внесок, щоб отримати кредит. Це вже признає криптоактиви як високоризиковані активи; крім того, покупцям потрібно сплачувати відсотки за двома кредитами одночасно.» Група сенаторів оцінила, що загальні витрати на фінансування можуть бути вищими за стандартну ставку іпотеки Fannie Mae до 1,5 відсоткових пункту, і попередили: «Високе навантаження може спонукати позичальників повністю припинити сплати, і остаточні втрати можуть лягти на американських податксплатників.» Вони вимагають від регуляторів надати відповідь до 30 травня, але Федеральне агентство з житлової фінансування досі не надало публічної відповіді.

Національний центр споживчого права Аліс К Cohen та Американська споживча ліга Корі Фрейер у червні спільно опублікували статтю з більш радикальною позицією: федеральний уряд «може повторити помилки, що призвели до кризи іпотечних вигнань 2008 року». Вони зробили висновок, що це не фінансове інноваційне рішення для споживачів, а запалка для катастрофи.

Ринкові умови також підірвали цей бізнес. Біткойн досяг висоти близько 123 000 доларів у жовтні минулого року, а в лютому цього року ціна впала до близько 62 800 доларів і протягом усього липня залишалася в діапазоні 60 000 доларів, залишивши лише половину від пікового рівня.

Біткойн — це лише початок. «На даний момент ми підтримуємо біткойн і USDC, а в майбутньому плануємо підключити різноманітні основні токенізовані активи, включаючи токени акцій SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon тощо», — сказав Гарг. Проект не підтримуватиме мем-монети, а вибиратиме лише активи з високою ліквідністю та інтересом інституційних інвесторів; Ефір та Solana будуть наступними активами, які будуть запущені.

У нього є більш амбітна ідея: батьки можуть закладати активи зі свого пенсійного рахунку, щоб допомогти дітям купити будинок — це узгоджується з напрямком криптоактивних пенсій. У майбутньому покупцям буде достатньо зробити фотографію об’єкта, а програмне забезпечення автоматично завершить весь процес. «AI-агент на платформі Better подасть заявку на покупку та автоматично розрахує максимальну пропозицію. У довгостроковій перспективі звичайні люди зможуть володіти частками нерухомості та гнучко міняти її на інші об’єкти. Зараз це важко реалізувати, і єдиною перешкодою є складність транзакційних фрикцій».

На основі цієї ідеї лежить оцінка тенденцій у розподілі активів серед молоді. «Сьогоднішня молодь не має активів, які б могли захистити від інфляції та дозволили б скористатися прибутком від зростання цін на нерухомість».

Цифрові акції стикаються з ключовим питанням, на яке ще немає уніфікованої відповіді: які правові права надає володіння токеном. Зараз ця проблема стосується всіх учасників сектору «токенізація всього». Чан Ан, засновник і генеральний директор Tessera, на подкасті «On The Margin» розкрив, що компанія запустила токенізований продукт SpaceX у лютому. Він відкрито зазначив особливості бізнес-моделі: «Платформа свідомо не впроваджує процес KYC — це не помилка». Мета проекту — знизити бар’єри для входу: приватний ринок довгий час залежав від складних процедур, високих мінімальних інвестиційних порогів та географічних обмежень, що виключало 99,9% звичайних інвесторів.

Співзасновник Kula Кріс Тернер розрізняє в тому самому подкасті: більшість токенізованих активів надають права на дохід від активу лише на рівні контракту і не означають прямого володіння базовим активом; інша модель реалізує токен як актив — володіння токеном еквівалентне володінню базовим активом. Між ними існує суттєва різниця. Для фахівців з оцінки забезпечення позик, під час оцінки забезпечення, необхідно чітко розуміти, до якого типу прав вони мають справу.

Тим часом Better переобладнує свої канали фінансування. У лютому цього року компанія уклали партнерську угоду з Framework Ventures з метою інвестування до 500 мільйонів доларів США через екосистему стабільних монет Sky; Framework Ventures також інвестувала 45 мільйонів доларів США, отримавши приблизно 10% акцій. Better очікує, що ця перебудова знизить вартість капіталу більше ніж на 100 базисних пунктів. Компанія стверджує, що після реалізації токенізації фінансування вона зможе знизити процентні ставки по кредитам клієнтів нижче 5%, тоді як середня ставка в галузі перевищує 6%.

Компанії терміново потрібно знизити вартість капіталу. У першому кварталі обсяг кредитування Better становив 1,64 млрд доларів США, що на 89% більше, ніж у попередній період, а виручка — 47,5 млн доларів США, але компанія все ще зазнала збитків приблизно на 70 млн доларів США. З 2016 року загальний обсяг кредитування компанії перевищив 110 млрд доларів США; у грудні 2021 року через онлайн-зустріч було звільнено 900 працівників за один раз, і протягом багатьох років Гарг постійно зіткнувся з критикою зовнішнього середовища щодо цієї події.

Великий тиск не послабив його вирішення інвестувати в цей сектор. «Найгірший сценарій — це коли продукт не матиме попиту після запуску, але насправді це не так». Щодо перспектив галузі він сказав: «Не варто лише мріяти про майбутнє, важливіше — створювати його власними руками».