Better та Coinbase запускають іпотеки, забезпечені криптовалютою, на тлі регуляторного нагляду

Автор: Boaz Sobrado

Перекладено: Chopper, Foresight News

Дванадцять років тому Вішал Гарг особисто пережив труднощі з купівлею будинку і з тих пір шукає рішення. «Тоді я зрозумів, що повинен продати свої активи, сплатити податок на капітальний прибуток і перетворити їх на готівку, щоб заплатити за будинок. Чому б не можна було просто закладати активи, а не обов’язково перетворювати їх на готівку?» — сказав генеральний директор Better Home & Finance у інтерв’ю.

Ще складнішим є порядок угоди. «Що робити, якщо після подання пропозиції ви не зможете купити цей будинок? Але агент з нерухомості вимагатиме, щоб ви мали готівку, інакше продавець не буде серйозно розглядати вашу пропозицію. Покупцям доводиться спочатку продавати активи та сплачувати податки, перш ніж дізнатися, чи прийнято їхню пропозицію».

У березні цього року Better у співпраці з Coinbase запровадив рішення. Позичальники залучають біткойни або USDC як забезпечення, отримуючи два кредити: перший — іпотечний кредит, що відповідає стандартам Fannie Mae; другий — окремий приватний кредит для оплати першого внеску, забезпечений криптоактивами та супроводжуваний другим за пріоритетом заставним правом на нерухомість. У той самий день «Волл-стріт джорнел» повідомив, що Fannie Mae вперше приймає іпотечні кредити, забезпечені криптоактивами. На початку червня пара тридцятирічних із Анн-Арбор, Мічиган, отримала перший кредит за цією моделлю. Better розкрила, що до офіційного запуску продукту літом потенційний обсяг кредитів за списком очікування становив близько 250 мільйонів доларів США, причому 41% заявителів не мали достатньо готівки для оплати першого внеску.

Щодо отримувачів коштів для кредитних активів, Гарг сказав: «Ці активи відповідають інвестиційним стандартам банків, і кілька банків вже вишикувалися, щоб купити та прийняти ці кредити, включаючи провідні великі банки США». Він вважає, що це стане важливим каналом для офіційного підключення цифрових активів до банківської системи.

Коефіцієнт забезпечення безпосередньо визначає цільову аудиторію продукту. Для залучення біткойнів вимагається коефіцієнт забезпечення 250%; якщо сума першого внеску становить 100 000 доларів США, необхідно забезпечити біткойнами на суму 250 000 доларів США; коефіцієнт забезпечення для стабільної USDC становить 125%. Цей продукт не передбачає механізму додаткового забезпечення, і падіння ціни біткойну не змінює умови іпотечного кредиту. Забезпечення буде ліквідовано лише тоді, коли позичальник буде несплатником протягом 60 днів поспіль — ці стандарти збігаються зі стандартами звичайних відповідних іпотечних кредитів.

Цей механізм розроблений з чіткою логікою для покупців нерухомості, які мають достатні активи, але не мають ліквідних коштів. Дані дослідницької компанії Redfin показують, що останнім часом 12,7% молодих покупців нерухомості використовували криптоактиви для збирання першого внеску. За даними Національної асоціації ріелторів США, до кінця 2025 року медіанний вік перших покупців нерухомості досягне рекордно високого рівня — 40 років, а частка перших покупців серед усіх покупців нерухомості досягне рекордно низького рівня — лише 21%. (Асоціація іпотечних банків заперечує це значення, посилаючись на дані федеральних позик). Дані Бюро перепису населення показують, що у другому кварталі цього року рівень власності на житло серед групи молодших 35 років становив лише 35,2%.

Використання активів, які позичальник постійно тримає у власності, для надання позик — це не нова модель. Дуг Рікеттс, співзасновник і генеральний директор PayJoy, у подкасті «On The Margin» сказав, що смартфони можуть виконувати роль, подібну до нерухомості як застави. «Наша перша інновація полягала в тому, щоб зробити телефон заставою — у певному сенсі смартфон є аналогом нерухомості в іпотечному бізнесі». PayJoy надає позики населенню Латинської Америки, Африки та Південної Азії з обмеженим кредитним історичним досвідом; якщо користувач не виконує зобов’язання, функції пристрою блокуються — це відома модель цифрової застави.

Рікетс чітко визначив свою позицію щодо логіки ціноутворення забезпечення: «Надання кредитів населенню з низьким доходом може передбачати стягнення надзвичайно високих відсотків, допускаючи масові дефолти та отримуючи високий прибуток від невеликої кількості позичальників. Але це не шлях PayJoy». Кредити PayJoy мають лише одноразову фіксовану комісію і не передбачають нарахування накопичуваних відсотків — що дуже рідкісно в сфері технологічного споживчого кредитування.

30 квітня сім сенаторів надіслали лист керівнику Федерального агентства з житлової фінансування (FHFA) Вільяму Палті, згадавши Better та Coinbase, і вимагаючи від регулятора «скасувати відповідні дозволи та заборонити підприємствам, що підтримуються урядом, брати на себе ризики, пов’язані з криптовалютами». Лист був підписаний під керівництвом Діка Дюрбіна та Елізабет Уоррен, а також підписаний Джеффом Мерклі, Крісом Ван Голленом, Річардом Блументалем, Берні Сандерсом та Мейзі Хіроном.

Основним аргументом сенаторів є 250% забезпечення, яке Better позиціонує як показник стабільності управління ризиками. У листі зазначається: «Цей механізм вимагає, щоб покупці нерухомості мали криптоактиви на суму до 2,5 разів більшу, ніж їхній початковий внесок, щоб отримати кредит. Це вже признання того, що криптоактиви є високоризикованими активами; крім того, покупцям потрібно сплачувати відсотки за двома кредитами одночасно.» Група сенаторів оцінила, що загальні витрати на фінансування можуть бути вищими на 1,5 процентного пункта порівняно зі стандартною ставкою Fannie Mae, і попередили: «Високе навантаження може спонукати позичальників просто припинити сплату кредиту, і остаточні втрати можуть лягти на американських податковиків.» Вони вимагають від регуляторів надати відповідь до 30 травня, але Федеральне агентство з житлової фінансової діяльності досі не надало публічної відповіді.

Національний центр споживчого права Аліс Коен та Американська споживча ліга Корі Фрейер у червні опублікували спільну статтю з більш радикальною позицією: федеральний уряд «може повторити помилки, що призвели до кризи іпотечних вигнань 2008 року». Вони зробили висновок, що це не фінансове інноваційне рішення для споживачів, а запалка для катастрофи.

Ринкові умови також підірвали цей бізнес. Біткойн досяг висоти близько 123 000 доларів у жовтні минулого року, а в лютому цього року ціна впала до близько 62 800 доларів і протягом усього липня коливалася в діапазоні 60 000 доларів, залишившись лише на половині від пікового рівня.

Біткоїн — це лише початок. «На даний момент ми підтримуємо біткоїн і USDC, а в майбутньому плануємо підключити різноманітні головні токенізовані активи, включаючи токенізовані акції компаній SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon тощо», — сказав Гарг. Проект не підтримуватиме мем-монети, а вибиратиме лише активи з високою ліквідністю та інтересом інституційних інвесторів; Ефір та Solana стануть наступними активами, які будуть додані.

У нього є більш амбітна ідея: батьки можуть закладати активи зі свого пенсійного рахунку, щоб допомогти дітям купити будинок — це відповідає напрямку криптоактивних пенсій. У майбутньому покупцям буде достатньо зробити фотографію об’єкта, а програмне забезпечення автоматично завершить весь процес. «AI-агент на платформі Better подасть заявку на покупку та автоматично розрахує максимальну пропозицію. У довгостроковій перспективі звичайні люди зможуть володіти частками нерухомості та гнучко міняти її на інші об’єкти. Зараз це важко реалізувати, і єдиною перешкодою є складність транзакцій».

На основі цієї ідеї лежить оцінка тенденцій розподілу активів серед молоді. «Сьогоднішня молодь не має активів, які могли б захистити від інфляції та дозволили б скористатися прибутком від зростання цін на нерухомість».

Токенізація акцій стикається з ключовим питанням, на яке ще немає уніфікованої відповіді: які правові права надає володіння токенами. Зараз ця проблема стосується всіх учасників сектору «токенізація всього». Чан Ан, засновник і генеральний директор Tessera, на подкасті «On The Margin» розповів, що компанія запустила токенізований продукт SpaceX у лютому. Він відкрито описав особливості бізнес-моделі: «Платформа свідомо не впроваджує процес KYC — це не помилка». Мета проекту — знизити бар’єри для входу: приватний ринок довгий час обмежував доступ 99,9% звичайних інвесторів через складні процедури, високі мінімальні інвестиційні пороги та географічні обмеження.

Співзасновник Kula Кріс Тернер розрізняє це в тому самому подкасті: більшість токенізованих активів надають права на дохід від активу лише на рівні контракту, але не означають прямого володіння базовим активом; інша модель реалізує токен як актив — володіння токеном еквівалентне володінню базовим активом. Між ними існує фундаментальна різниця. Для працівників, що оцінюють іпотечні кредити, під час оцінки забезпечення необхідно чітко розуміти, який тип права знаходиться у їхньому розпорядженні.

Тим часом Better переобладнує свої канали фінансування. У лютому цього року компанія уклали партнерську угоду з Framework Ventures, плануючи інвестувати до 500 мільйонів доларів США через екосистему стабільних монет Sky, при цьому Framework Ventures інвестувала 45 мільйонів доларів США, отримавши близько 10% акцій. Better очікує, що ця корекція знизить вартість капіталу більше ніж на 100 базисних пунктів. Компанія стверджує, що після реалізації токенізації фінансування вона зможе знизити процентні ставки по кредитам клієнтів нижче 5%, тоді як середня ставка в галузі перевищує 6%.

Компанії терміново потрібно знизити вартість капіталу. У першому кварталі обсяг виданих кредитів Better становив 1,64 млрд доларів США, що на 89% більше, ніж у попередній період, при дохіді 47,5 млн доларів США, але компанія все ще зазнала збитків приблизно на 70 млн доларів США. З 2016 року загальний обсяг виданих кредитів перевищив 110 млрд доларів США; у грудні 2021 року через онлайн-зустріч було звільнено 900 працівників за один раз, і протягом багатьох років Гарг постійно стикається з критикою з цього приводу.

Великий тиск не послабив його вирішення інвестувати в цей сектор. «Найгірший сценарій — це коли продукт не матиме попиту після запуску, але насправді цього не відбувається». Щодо перспектив галузі він сказав: «Не варто лише мріяти про майбутнє, важливіше — створювати його власними руками».