Vamos fazer algumas contas com $OPEN. Alguém perguntou como seria o lucro líquido da Opendoor com uma receita de $20 bilhões e uma margem de contribuição de 10%. O que $20 bilhões significam em imóveis. → $20 bi ÷ $375K preço médio de uma casa = 53.350 casas vendidas no ano → ÷ 4 = 13.340 casas por trimestre → ÷ 52 = 1.026 casas por semana Lucro de contribuição. → $20 bi × 10% = $2,0 bi por ano, ou $500 mi por trimestre Agora os custos operacionais. No Q1 de 2026, os custos foram de $63 mi por trimestre sobre $720 mi de receita, divididos em três linhas. Ajustando cada um para cerca de sete vezes a receita: → vendas e marketing: $33 mi → $60 mi, cresce com o volume, mas o canal de agentes é muito mais barato que anúncios pagos → geral e administrativo: $22 mi → $35 mi, majoritariamente fixo, mais a equipe da Doma entrando → tecnologia e desenvolvimento: $8 mi → $15 mi, nativo em IA, quase não escala com o volume → $110 mi por trimestre, ou $440 mi por ano Isso representa 2,2% da receita contra cerca de 8,75% hoje. Essa diferença é a alavancagem operacional, e é exatamente por isso que o escala muda tudo aqui. → $2,0 bi de contribuição − $440 mi de despesas operacionais = $1,56 bi de EBITDA ajustado Agora os custos abaixo do EBITDA. Primeiro, juros. A Opendoor toma emprestado contra quase todas as casas que possui, então a conta depende de quanto tempo cada casa fica antes de ser vendida. Com um prazo de retenção de 90 dias, você mantém cerca de um quarto das casas do ano em qualquer momento. → 53.350 casas × (90 ÷ 365) = 13.155 casas mantidas em qualquer momento → × $375K = $4,93 bi de estoque → 90% financiado = $4,44 bi de dívida → × 7% = $311 mi por ano Nessa taxa, o Q1 de 2026 mostrou $23 mi de juros sobre $1,14 bi de dívida, o que anualiza cerca de 8%. Mas esse valor também inclui suas notas conversíveis; portanto, 7% apenas sobre os empréstimos imobiliários é o número justo. E é por isso que o gráfico de coorte do Kaz importa — aquele que mostra que cada novo lote de casas é vendido mais rápido que o anterior. → prazo de 120 dias = 17.540 casas mantidas = $415 mi de juros → prazo de 90 dias = 13.155 casas mantidas = $311 mi → prazo de 60 dias = 8.770 casas mantidas = $207 mi Mesma receita, mesma margem — mais de $200 mi de variação no lucro apenas por vender mais rápido. Velocidade não é apenas um bom slide; é caixa. Depois, a compensação em ações, que é equity pago aos funcionários em vez de dinheiro em espécie. É um custo real porque dilui os acionistas existentes. → concessões regulares: $15 mi por trimestre, ou $60 mi por ano → RSUs condicionais ao mercado: atualmente $105 mi por trimestre, mas só são pagos se o preço das ações atingir metas definidas, e são reconhecidas ao longo de um período fixo de vesting, não para sempre → combinando os dois, considere $125 mi por ano quando as coisas se estabilizarem Depreciação e amortização são pequenas. → $8 mi por trimestre, ou cerca de $32 mi por ano → pequeno porque as casas são contabilizadas como estoque, não como ativos fixos Somando tudo abaixo do EBITDA: → juros: $311 mi → compensação em ações: $125 mi → depreciação: $32 mi → total: $468 mi Isso dá a resposta. → $1,56 bi EBITDA − $468 mi = $1,09 bi antes de impostos → prejuízos anteriores são carryforward, então o imposto é mínimo no início → $1,09 bi de lucro líquido, cerca de $1,13 por ação → 30x = $34 | 45x = $51 | 60x = $68 Quando esses prejuízos forem utilizados e for aplicada a alíquota corporativa padrão dos EUA de 21%: → $861 mi de lucro líquido, cerca de $0,89 por ação → 30x = $27 | 45x = $40 | 60x = $54 Portanto, a resposta é aproximadamente entre $860 mi e $1,09 bi de lucro líquido. O timing e se 2027 é realista — na conclusão abaixo 🧵👇