A acessibilidade habitacional retornará da maneira mais difícil Casas novas vendidas por menos do que casas existentes significa que construtores estão sendo forçados a responder ao mercado antes dos proprietários. Construtores carregam empréstimos de construção, custos de terra, folha de pagamento e estoque não vendido. Eles não podem esperar indefinidamente, então reduzem preços, diminuem a metragem quadrada e oferecem descontos nas taxas de hipoteca. Proprietários existentes com hipotecas de 3% ou 4% simplesmente podem recusar-se a vender. A descoberta de preços está, portanto, aparecendo primeiro na construção nova, enquanto os preços de revenda permanecem sustentados pela oferta restrita. A comparação não é perfeitamente igual, pois casas novas estão cada vez menores e concentradas em regiões de menor custo. Mesmo assim, a inversão importa. Um mercado que historicamente atribuía premium à construção nova agora exige descontos para mover o estoque. A Demanda por Hipotecas Colapsou O sinal mais profundo é a atividade hipotecária. O índice de pedidos de compra está cerca de 35% abaixo da média de longo prazo e cerca de 70% abaixo do pico de 2005. O volume de pedidos caiu para níveis vistos pela última vez por volta de 1995, embora a população dos EUA seja quase 29% maior. Medido por pessoa, a atividade de pedidos de compra está, portanto, cerca de 22% mais baixa do que há três décadas. Em termos práticos, um país muito maior está gerando quase um quarto a menos de pedidos de hipoteca por habitante. Isso não é falta de interesse em possuir uma casa. É uma falha de acessibilidade. As taxas de hipoteca estavam em torno de 7,5% a 8% em 1995, mas o preço médio de uma casa nova era de cerca de US$ 133.000. Hoje, as taxas são um pouco mais baixas, mas os preços das casas são mais de três vezes maiores. Os pagamentos mensais aumentaram muito mais rápido do que a renda das famílias, enquanto as entradas, impostos e seguros se tornaram barreiras ainda maiores. As Transações Normalmente Quebram Antes dos Preços O padrão histórico é que o volume habitacional enfraquece antes que os preços das casas se ajustem completamente. Isso aconteceu durante a recessão de 2006 a 2008. Os compradores desapareceram primeiro, o estoque acumulou-se depois e os preços caíram com mais decisão quando o desemprego aumentou e as vendas forçadas se intensificaram. Hoje, o bloqueio hipotecário atrasou esse processo. Proprietários com taxas baixas estão retirando propriedades do mercado, impedindo que o estoque aumente o suficiente para esgotar os preços. Construtores não têm esse luxo, é por isso que eles estão cortando primeiro. Por Que Taxas Mais Baixas Podem Não Ser Suficientes Taxas hipotecárias mais baixas sozinhas poderiam trazer de volta compradores afastados e colocar outro piso sob os preços. A acessibilidade real exige tanto custos de financiamento mais baixos quanto preços mais baixos das casas em relação à renda. Essa combinação geralmente aparece quando a economia está se enfraquecendo. O aumento do desemprego reduz a formação de lares, força alguns proprietários a vender e quebra o efeito de bloqueio. O estoque aumenta exatamente quando a demanda cai. As taxas de hipoteca caem porque o crescimento e a inflação estão se deteriorando, mas os padrões de empréstimo se apertam e menos pessoas se sentem seguras o suficiente para comprar. Essa é a parte cruel do ciclo habitacional. As casas se tornam mais acessíveis apenas depois que os compradores se tornam mais escassos. As pessoas que mais se beneficiam são aquelas que mantêm emprego, liquidez e acesso ao crédito durante a recessão. O Estreito de Ormuz Pode Acelerar o Reinício Uma interrupção sustentada no Estreito de Ormuz intensificaria esse processo com atraso. Preços mais altos do petróleo elevam os custos de gasolina, frete, passagens aéreas, alimentos e produção. As famílias perdem renda discrecional, as empresas veem suas margens comprimidas e a contratação desacelera. Inicialmente, o choque inflacionário poderia manter os rendimentos de longo prazo e as taxas hipotecárias elevados mesmo enquanto a demanda enfraquece. Mais tarde, se o desemprego continuar a subir e o consumo se deteriorar, as taxas cairiam porque a economia está se desintegrando por baixo. Essa é a trajetória mais provável de retorno à acessibilidade. Não um retorno indolor a hipotecas baratas, mas um reinício recessivo no qual o emprego enfraquece, a oferta forçada aumenta e as taxas em queda chegam tarde demais para proteger todos.