A decisão da China de forçar desenvolvedores a vender casas concluídas em vez de unidades ainda em construção está prestes a agravar significativamente uma já brutal retração no setor imobiliário. Economistas do Goldman Sachs projetam uma queda de 30% na receita com vendas de terrenos, pois as novas regulamentações sufocam um mecanismo de financiamento que sustentou o setor — e, por extensão, os governos locais — por décadas.
As pré-vendas e os respectivos desembolsos de hipotecas historicamente cobriam cerca de 40% do capital de construção dos desenvolvedores. Retire isso, e a capacidade do setor de comprar terras e construir novos projetos diminui em uma margem comparável.
Um mercado já em queda livre
As novas regras, introduzidas por volta de 29 a 31 de agosto, não surgiram no vácuo. O setor imobiliário da China vem declinando desde 2021, e os números de 2026 não mostram sinais de formação de um piso.
A receita com vendas de terrenos caiu 30,8% em relação ao mesmo período de 2025 nos primeiros sete meses de 2026. O investimento em desenvolvimento imobiliário em todo o país caiu 19,2% no mesmo período.
Em 2025, as pré-vendas representaram aproximadamente 68% de todas as transações de novas moradias. Os novos regulamentos efetivamente desmantelam o modelo de vendas dominante em um dos maiores mercados imobiliários do mundo.
Os economistas do Goldman argumentam que o mandato de casas concluídas reduzirá a capacidade de investimento dos desenvolvedores no curto prazo em aproximadamente 40%, refletindo a parcela de capital que as vendas antecipadas historicamente forneceram.
Os mercados reagiram imediatamente
O índice CSI 300 de Imóveis caiu 4,7% após o anúncio. Os desenvolvedores listados em Hong Kong tiveram um desempenho ainda pior, com o índice do setor caindo 6,2%.
Vencedores, perdedores e a jogada de consolidação
Nem todos os desenvolvedores enfrentam o mesmo confronto. Empresas apoiadas pelo governo, com acesso a financiamento mais barato e balanços mais fortes, estão posicionadas para ganhar participação de mercado à medida que concorrentes privados são pressionados a sair do mercado.
Analistas, incluindo os do Goldman Sachs, esperam que as regulamentações acelerem a consolidação no setor. Pequenos desenvolvedores privados, muitos dos quais já enfrentavam dificuldades para pagar dívidas existentes, agora enfrentam uma subida ainda mais íngreme para manter a solvência.
O cálculo de Pequim parece priorizar a proteção dos compradores sobre o fluxo de caixa dos desenvolvedores. As pré-vendas sempre foram uma fonte de risco para os consumidores na China, com compradores pagando por apartamentos anos antes da conclusão e às vezes nunca recebendo-os. A crise da Evergrande em 2021 tornou esses riscos impossíveis de ignorar.
A pergunta sobre a resposta fiscal
Com a queda das receitas com vendas de terrenos e o contrato dos investimentos em desenvolvimento, os governos locais enfrentam déficits crescentes que as fontes de receita existentes não conseguem cobrir. A resposta mais provável envolve o aumento da emissão de títulos especiais, uma ferramenta que Pequim já utilizou repetidamente durante a retração do setor imobiliário.