Coinbase e Better Home & Finance operacionalizaram a primeira hipoteca lastreada em cripto na história dos EUA, permitindo que mutuários ofereçam bitcoin ou USDC como garantia para um empréstimo imobiliário respaldado pela Fannie Mae sem liquidar suas posições.
O produto se conecta diretamente ao mercado estadunidense de hipotecas residenciais de US$ 12 trilhões, não como uma oferta privada de nicho, mas como um instrumento conforme às GSE, garantido pela mesma infraestrutura federal que garante mais da metade das compras de casas nos Estados Unidos.
O título principal é histórico. O mecanismo por trás dele é onde reside o verdadeiro compromisso. O bitcoin é descontado em 40% do valor de mercado para fins de garantia; o USDC é descontado em 80%. Um mutuário que oferece $100.000 em bitcoin recebe $40.000 em crédito de entrada utilizável, um desconto que torna a conta viável para as GSEs, mas exige uma sobre-garantia significativa por parte do mutuário.
A pergunta que este artigo responde: o que realmente é necessário para usar cripto para comprar uma casa sob este framework, e o que a existência do produto sinaliza sobre para onde a infraestrutura institucional de hipotecas está se dirigindo?
- O diretor da FHFA, Bill Pulte, orientou a Fannie Mae e a Freddie Mac em 25 de junho de 2025 a desenvolver diretrizes de underwriting para criptoativos como ativos, fornecendo a base regulatória para este produto.
- Mecanismo de Haircut: o BTC é avaliado em 40% do preço de mercado; o USDC, em 80%. Uma posição de BTC de US$ 100.000 gera US$ 40.000 em garantia qualificada.
- Primeiro Movimento: Coinbase e Better Home & Finance estão executando o primeiro empréstimo conforme esta estrutura; o credor Newrez lançou desde então seu próprio programa paralelo lastreado em criptoativos.
- Limite de Escopo: Apenas ativos mantidos em exchanges regulamentadas nos EUA com conformidade AML e histórico de retenção de 60 dias são elegíveis — carteiras frias, posições DeFi e ativos em staking são excluídos.
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Como a estrutura do empréstimo realmente funciona
O produto é estruturado como dois instrumentos integrados: uma hipoteca primária conforme apoiada pela Fannie Mae e uma segunda hipoteca cobrindo o pagamento inicial, garantida por colateral cripto prometido. A Coinbase detém os ativos prometidos em custódia; os mutuários não transferem a propriedade, mas o colateral está onerado durante a duração do empréstimo.
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— Coinbase
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Oferecido pelo Better, alimentado pela Coinbase. pic.twitter.com/9hfL3fVty5(@coinbase) March 26, 2026
O desconto é a restrição definidora. Para gerar $80.000 em crédito de entrada qualificado usando bitcoin com a taxa de avaliação de 40%, um mutuário deve oferecer $200.000 em BTC.
A taxa de 80% do USDC é mais eficiente em termos de capital; $100.000 em USDC geram $80.000 em garantia utilizável, mas ainda exigem um buffer significativo de sobrecobertura.
O recorte de volatilidade da Fannie Maemarco foi projetado exatamente para absorver as flutuações de preço dessa classe de ativos sem desencadear liquidações forçadas do lado do mutuário.
Não há chamadas de margem. A garantia não está em risco devido a quedas de preço de curto prazo. A posição de cripto se torna acionável para o credor somente após 60 ou mais dias de inadimplência, alinhando-se aos prazos padrão de execução hipotecária e desconectando deliberadamente o risco de crédito da hipoteca da volatilidade diária da cripto.
Os ativos elegíveis devem ser mantidos em uma exchange regulada nos EUA, com plena conformidade com AML e histórico documentado de detenção mínima de 60 dias. Carteiras frias são excluídas. Posições DeFi não são elegíveis. Ativos stakeados estão descartados. O framework é intencionalmente restrito; ele troca flexibilidade por compatibilidade com GSE, que é o único caminho para obter status de conformidade.
A arquitetura da política por trás disso remonta diretamente à diretiva do diretor da FHFA, Pulte, de 25 de junho de 2025, ordenando que a Fannie Mae e a Freddie Mac desenvolvam diretrizes formais de underwriting para ativos digitais. As propostas do framework da Fase 1, abrangendo tratamento da volatilidade e padrões de documentação, estão atualmente sob revisão da FHFA, com um prazo de 6 a 12 meses antes da implementação dos critérios da Fase 2.
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