Bitcoin entra no setor imobiliário: taxa de colateral de 250%, criptoativos vinculados ao sistema bancário

Artigo de: Boaz Sobrado

Tradução: Chopper, Foresight News

Doze anos atrás, Vishal Garg experimentou pessoalmente os desafios de comprar uma casa e desde então tem buscado soluções. “Na época, percebi que precisava vender meus ativos, pagar impostos sobre ganhos de capital e converter tudo em dinheiro para pagar pela casa. Por que não poderia simplesmente penhorar meus ativos em vez de precisar liquidá-los e obter dinheiro em espécie?”, afirmou o CEO da Better Home & Finance em uma entrevista.

Mais complicado ainda é a ordem do processo de negociação. “E se, após fazer uma oferta, eu não conseguir comprar a casa? Mas o corretor imobiliário exige que eu tenha dinheiro em caixa, caso contrário o vendedor não levará minha oferta a sério. Os compradores são forçados a vender ativos e pagar impostos antes de saber se sua oferta foi aceita.”

Em março deste ano, a Better lançou em parceria com a Coinbase uma solução. Os mutuários penhoram Bitcoin ou USDC para obter dois empréstimos: um empréstimo hipotecário de primeira garantia que atende aos padrões da Fannie Mae; e outro empréstimo de financiamento privado independente para pagar a entrada, garantido por ativos criptográficos, com uma segunda garantia sobre a propriedade. No mesmo dia, o Wall Street Journal relatou que a Fannie Mae aceitou pela primeira vez empréstimos hipotecários garantidos por ativos criptográficos. No início de junho, um casal na casa dos 30 anos, de Ann Arbor, Michigan, concluiu o primeiro empréstimo sob esse modelo. A Better revelou que, antes do lançamento oficial do produto no verão, a lista de espera correspondia a um volume potencial de empréstimos de aproximadamente US$ 250 milhões, dos quais 41% dos solicitantes não tinham dinheiro suficiente para pagar a entrada da compra da casa.

Ao falar sobre os tomadores de capital dos ativos de empréstimo, Garg disse: "Esses ativos atendem aos padrões de investimento bancário, e diversos bancos já estão na fila para adquirir e assumir esses empréstimos, incluindo alguns dos maiores bancos dos Estados Unidos." Ele acredita que isso se tornará um canal importante para a integração oficial dos ativos digitais ao sistema bancário.

A taxa de garantia determina diretamente o público-alvo do produto. Para garantir Bitcoin, é necessário atender ao requisito de 250% de garantia; se o valor do empréstimo inicial for de US$ 100.000, serão necessários US$ 250.000 em Bitcoin como garantia. A taxa de garantia exigida para o USDC, com preço estável, é de 125%. Este produto não possui mecanismo de margem adicional; uma queda no preço do Bitcoin não altera os termos do empréstimo hipotecário. A liquidação do ativo só é acionada se o mutuário permanecer inadimplente por 60 dias consecutivos, seguindo os mesmos padrões de empréstimos hipotecários regulares e regulamentados.

Este mecanismo foi projetado com lógica clara, voltado para compradores de imóveis que possuem ativos suficientes, mas falta de liquidez. Dados da instituição de pesquisa imobiliária Redfin mostram que recentemente 12,7% dos compradores jovens utilizaram ativos criptográficos para arrecadar o depósito inicial. Segundo dados da National Association of Realtors, até o final de 2025, a mediana da idade dos compradores pela primeira vez atingirá um recorde histórico de 40 anos, enquanto a proporção de compradores pela primeira vez em relação ao total de compradores atingirá um mínimo histórico de apenas 21%. (A Associação de Bancos Hipotecários contesta esse valor com base em dados federais de empréstimos). Dados do Censo mostram que, no segundo trimestre deste ano, a taxa de propriedade habitacional entre indivíduos com menos de 35 anos foi de apenas 35,2%.

Empréstimos concedidos com base em ativos mantidos continuamente pelo mutuário não são um modelo novo. Doug Ricketts, cofundador e CEO da PayJoy, afirmou no podcast “On The Margin” que os smartphones podem desempenhar um papel semelhante ao de garantias imobiliárias. “Nossa primeira inovação foi configurar o telefone como garantia; em certo sentido, o smartphone é equivalente à propriedade em um empréstimo hipotecário.” A PayJoy oferece serviços de empréstimo a pessoas na América Latina, África e Ásia do Sul com histórico de crédito limitado; caso o usuário entre em inadimplência, as funcionalidades do dispositivo são bloqueadas — o que é amplamente conhecido como modelo de garantia digital.

Ricketts tem um limite claro quanto à lógica de precificação de garantias: “Empréstimos para populações de baixa renda podem seguir um modelo que cobra juros extremamente altos, permitindo que muitos usuários entrem em inadimplência, enquanto se aproveita de poucos mutuários para obter lucros elevados. Mas essa não é a abordagem da PayJoy.” A PayJoy cobra apenas uma taxa fixa única para seus empréstimos, sem juros acumulativos rotativos — algo muito raro no setor de crédito ao consumo tecnológico.

Em 30 de abril, sete senadores enviaram uma carta ao diretor da Agência Federal de Habitação Financeira (FHFA), William Pulte, nomeando a Better e a Coinbase, solicitando que o regulador "revogue as aprovações relevantes e proíba empresas apoiadas pelo governo de assumirem riscos relacionados a ativos criptográficos". A carta foi liderada e assinada por Dick Durbin e Elizabeth Warren, com apoio de Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders e Mazie Hirono.

A razão central apresentada pelos senadores é exatamente o termo de garantia de 250% que o Better afirma representar a solidez do controle de risco. A carta afirma: “Este mecanismo exige que os compradores de imóveis apresentem ativos criptográficos com valor até 2,5 vezes o valor da entrada para serem elegíveis ao empréstimo. Isso, por si só, reconhece que os ativos criptográficos são ativos de alto risco; além disso, os compradores precisam pagar juros simultaneamente sobre dois empréstimos.” A equipe de senadores estima que o custo combinado do financiamento pode ser até 1,5 ponto percentual mais alto do que a taxa padrão da Fannie Mae e alerta: “A carga elevada pode levar os mutuários a desistirem diretamente dos pagamentos, resultando em perdas que poderão ser suportadas pelos contribuintes americanos.” Eles solicitaram que os reguladores respondam até 30 de maio, mas a Agência Federal de Habitação ainda não respondeu publicamente.

Alys Cohen, do National Consumer Law Center, e Corey Frayer, da Consumer Federation of America, publicaram conjuntamente um artigo de opinião em junho com pontos de vista mais radicais: o governo federal «corre o risco de repetir os erros que levaram à crise de execuções hipotecárias de 2008». Eles concluíram que isso não é inovação financeira voltada ao consumidor, mas sim um gatilho para uma catástrofe.

As condições de mercado também sombreiam este negócio. O Bitcoin atingiu um pico de cerca de US$ 123.000 em outubro do ano passado, caiu para perto de US$ 62.800 em fevereiro deste ano e permaneceu oscilando na faixa de US$ 60.000 durante todo o mês de julho, com o preço reduzido a apenas metade do pico.

O Bitcoin é apenas o começo. “Atualmente, suportamos Bitcoin e USDC, e planejamos integrar diversos ativos tokenizados principais no futuro, incluindo tokens de ações de empresas como SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple e Amazon”, afirmou Garg. O projeto não suportará memecoins, escolhendo apenas ativos com liquidez e atenção institucional significativas; Ethereum e Solana serão os próximos a serem lançados.

Ele tem uma ideia ainda mais ambiciosa: os pais podem fazer staking de ativos de contas de aposentadoria para ajudar os filhos a comprar casas, uma abordagem que ressoa com o setor de aposentadoria em ativos criptografados. No futuro, compradores de imóveis precisarão apenas tirar fotos dos imóveis e deixar o software concluir todo o processo. “Um agente inteligente de IA submeterá o pedido de compra na plataforma Better e calculará automaticamente o limite de oferta. A longo prazo, pessoas comuns poderão detentar frações de imóveis e trocá-las flexivelmente entre diferentes casas. Atualmente, isso é difícil de implementar; o único obstáculo é a complexa fricção nas transações.”

Por trás dessa ideia está a análise da tendência de alocação de ativos entre os jovens. "Os jovens de hoje carecem de ativos que possam hedgear a inflação e compartilhar os benefícios da valorização dos preços dos imóveis."

O negócio de tokenização de ações enfrenta uma questão-chave sem resposta unificada: quais direitos legais realmente possuem os detentores de tokens. Atualmente, toda a indústria de "tokenização de tudo" é afetada por esse problema. Chan Ahn, fundador e CEO da Tessera, revelou no podcast "On The Margin" que a empresa lançou seu produto de tokenização da SpaceX em fevereiro. Ele admitiu as características do modelo de negócios: "A plataforma deliberadamente não implementa um processo de KYC — não é um erro." O objetivo do projeto é reduzir as barreiras de entrada — o mercado privado historicamente exclui 99,9% dos investidores comuns por meio de procedimentos complexos, altos valores mínimos de investimento e restrições geográficas.

O cofundador da Kula, Chris Turner, fez uma distinção no mesmo podcast: a maioria absoluta dos ativos tokenizados representa apenas direitos a rendimentos do ativo no nível do contrato, não equivalendo à posse direta do ativo subjacente; outro modelo realiza a tokenização como ativo, onde possuir o token é equivalente a possuir o ativo subjacente. Existe uma diferença essencial entre os dois. Para avaliadores de empréstimos hipotecários, ao realizar a avaliação da garantia, é essencial distinguir qual tipo de direito está em mãos.

Ao mesmo tempo, a Better está reestruturando seus canais de financiamento. Em fevereiro deste ano, a empresa firmou parceria com a Framework Ventures para alocar até US$ 500 milhões por meio do ecossistema de stablecoin Sky, com a Framework Ventures investindo simultaneamente US$ 45 milhões em ações, detendo cerca de 10%. A Better espera que esse ajuste reduza o custo de capital em mais de 100 pontos básicos. A empresa afirma que, após a implementação do financiamento por tokenização, terá a oportunidade de reduzir as taxas de empréstimo aos clientes abaixo de 5%, enquanto as taxas médias do setor superam 6%.

A empresa precisa urgentemente reduzir o custo de capital. No primeiro trimestre, o volume de empréstimos da Better foi de US$ 1,64 bilhão, um aumento de 89% em relação ao mesmo período do ano anterior, com receita de US$ 47,5 milhões, mas ainda assim registrou prejuízo de aproximadamente US$ 70 milhões. Desde 2016, o volume total de empréstimos da empresa superou US$ 110 bilhões; em dezembro de 2021, a empresa realizou uma demissão em massa de 900 funcionários por meio de uma reunião online, e Garg tem enfrentado ao longo dos anos críticas externas sobre esse assunto.

A pressão intensa não diminuiu sua determinação em apostar nesse setor. “O pior cenário possível é que o produto seja lançado e ninguém se interesse, mas a realidade não é essa.” Ao falar sobre as perspectivas do setor, ele afirmou: “Não é necessário apenas imaginar o futuro; é mais importante criar o futuro com as próprias mãos.”